再次,职工以标准价购买的房屋,拥有部分产权,即占有、使用、有限的收益和处分权,可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时,采用产权调换的,一般争议不大,有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的,补偿金与当时购房的标准价之间的差额,按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中,考虑被拆迁人的安置问题,一般都采取让利政策,按标准价与购房时的市场价之差归单位,其余归个人的办法处理。
随着产权制度的改革深入,城镇公房出售的工作已经完成,房屋的有限产权也将成为历史名词。
6、出租房屋拆迁纠纷的处理:
由于我国长期实行住房实物分配制度,有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件,但已形成了事实上的租赁关系,表现为:一是虽有租赁协议(或房屋分配单),但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离,使用人也定期交纳租金,对此应以租赁房屋进行补偿安置(这种情况主要发生在大量的公有房屋中)。二是虽然没有租赁协议,但定期交纳租金,这是典型的实事租赁行为。三是既没有租赁协议,也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为,在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。
拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素:一是保护房屋所有权人的合法权益,所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式;二是保护承租人的合法权益。应当说,拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的,但实际上是关联的,所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为,是解除合同的直接原因,有效的合同受到法律保护,被拆迁人有权获得补偿,承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿,为了达到良好的社会效果,对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑,因此,国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件,在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同,如果不能与承租人达成协议,被拆迁人就不能获得货币补偿。当然,因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如,被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营,承租人对房屋进行了装修,在拆迁补偿中,拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向:一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份;二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿;三是承租人没有获得任何赔偿。
(四)制定合理的房屋用途认定标准,正确认定被拆迁房屋的用途,解决好房屋用途争议。
被拆迁房屋的用途之争,实质上是拆迁人与被拆迁人之间的经济利益之争。目前,对房屋用途的认定,在立法上就存在缺陷。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定了房屋用途是价格评估的因素之一,但没有明确如何确定房屋用途,而是授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体规定。这一授权带来了各地的不同规定。我们山东省的《城市房屋拆迁管理条例》第29条是这样规定的:拆除非住宅房屋的所有人具备下列条件的,其房屋应当按照营业用房给予补偿:(一)持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”或者“生产”等字样;(二)取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;(三)房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业、生产的地点、时间相一致。而我国的《城市房地产管理法》只规定了房屋权属的登记制度,并未规定房屋用途如何登记。更为矛盾的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条还规定:在拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得改变房屋和土地用途。按照这一规定,又明确了房屋和土地用途的改变是要办理相关手续的,登记便又重要起来。
对房屋用途的认定和处理是一个十分棘手的问题。这个问题之所以难,并不在于问题的本身,而在于各地政府的指导思想。如果将政绩或者开发商的利益优先于被拆迁人的利益,则势必会与群众越来越对立,拆迁越来越难。对于非住宅房屋的认定,建议市政府组织有关部门在充分征求市民意见的基础上,以规范性文件的形式制定一个具有可操作性的认定标准,明确规定:1、房屋所有权证记载为非住宅的,按非住宅认定;2、房屋所有权证记载为住宅的房屋,拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的 ,在效验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后,按照营业用房认定;3、对于前店后宅或前店后厂的情况,也应按实际用途以非住宅房屋对待为宜,但应在补偿金中追缴其逃避的税款。因为有些户主为了减少房产税的支出,不愿据实申报房屋的实际用途,即使在税务部门上门服务时,也千方百计少报或瞒报,结果遇到拆迁时,不仅拿不出房产证或改变用途的申请手续或变更手续,连纳税凭证也拿不出来。
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