（2） 如何扣除

　　从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：

　　①直接扣减方式

　　先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。

　　②套用重置价格标准扣减

　　根据公式：

　　房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率

　　地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率

　　拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率

　　建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。

　　③用成本法倒算测算地价

　　根据成本法公式：

　　新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费

　　建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。

　　由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：

　　新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2

　　旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

　　地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率

　　拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率

　　（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。

　　四、完善拆迁项目中地价评估的思考

　　出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：

　　新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费

　　拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：

　　1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。