物业管理作为一个新兴行业，才刚刚步入人们的视野不久，但随着住宅管理专业化的进一步普及，随着社区自治理念的深入，物业管理已逐渐深入了每个人的生活。物业管理服务的优劣，直接涉及到了千家万户，影响着每个人的幸福感知指数。

　　作为全国社区的建设试验与示范城区，我院所处的下城区明确了将社会主义和谐社会的构建基础放在社区的战略方针，而物业管理正是进行社区建设的重要手段与途径。由于地位市中心，人口密度大，商业繁荣，与其他新兴城区相比，还存在有旧城改造范围广、启动时间早的特点，社区中的人员结构相对比较复杂，这在一定程度上导致了我区各种物业管理问题的出现。如何从根本上解决与缓解物管纠纷，营造和谐社区？物管纠纷所凸现的社会问题与法律问题，吸引着我们的视线。

　　基于此，我院对近年来所审理的物管纠纷案件进行了梳理，并走访了杭州市下城区物业管理中心等相关单位，对目前物管案件中所出现的问题进行了专题调研。

　　一、近年所审理的物管案件的特点

　　通过对物管案件的调查，我们发现我院近年来所审理的物管案件呈现有下述特点：

　　（一）物管案件作为一种新类型案件，在出现后的几年内呈现出迅猛增加的趋势，目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。

　　据杭州市下城区物业管理中心工作人员介绍，物业管理1999年才被引进杭州，目前已发展成为一个很大的行业，仅在下城区就有物业服务企业160 多家，管理着160个小区，其中包括有50余家写字楼与大厦，物业管理的总覆盖率达到了70％。从我院所审理的物管案件来看，2003年我院共收物管案件 17件，2004年锐增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，我院所受理的物管案件共为207件，占全年民事总收案的 11.65％，比2005年上升了91.67％。物管案件作为一种新类型案件，在出现后的几年内呈现出迅猛增加的趋势，目前已成为一种比较普遍的民事纠纷。

　　（二）物管纠纷逐渐由个别性演化到群体性，法院为实现审判的社会效益而投入的成本提高。

　　物管纠纷的产生相对比较集中，但由于以前没有出现过集中起诉的现象，而应诉业主的心态相对也比较平和，因此在案件的审理中，我们感觉诉讼双方的对峙气氛并不强烈，对法院调解不成后判由业主支付物管费的，在2006年前只有1例提起上诉，审理过程也基本比较平静。

　　但自今年1月以来，随着个别小区物管矛盾的加剧与升级，业主对于物业服务企业的不满情绪日渐高涨，出现了业主相互串联，共同抵制物业服务企业、共同维护权益的现象，物管纠纷逐渐由个别性演化到群体性。2006年3月，浙江国都物业管理公司因终止了该小区的物业管理，为清结业主拖欠的物管费，在一周之内分两次向法院提出了134个案件，诉请判令业主清缴拖欠的物管费用、支付滞纳金。该小区几十名业主为这次事件成立了专门的组织，并多次开会，研究行动策略。虽然这批物管案件的审理在所涉及的事实认定及法律适用上相对较简单，但为使案件的办理能够取得较好的社会效果，法院投入了大量的精力。