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设定抵押又转让 合同效力如何定
www.110.com 2010-07-26 10:35

  2002年6月25日,江苏省南通市灯具厂为业务需要,与北京市杰宝房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定:灯具厂购买该房地产公司开发的北京市东城区某公寓D座14单元1403号房屋,房价款共计175余万元。签订合同时,灯具厂一次性将房价款全部付清。根据约定,房地产公司应于2002年12月31日之前交付房屋,并于合同生效之日起30日内向北京市国土资源和房屋管理局办理预售登记。

  然而, 让灯具厂没有料到的是,签订合同后,他们才了解到房地产公司在售房前已将房屋办理了抵押登记,其出售的房屋存在瑕疵,无法办理预售登记,使灯具厂预期购房利益无法实现。灯具厂认为,房地产公司的行为隐瞒了真实情况,使本厂在违背真实意思的情况下与房地产公司签订了房屋买卖合同,损害了自身的合法权益,故于2002年10月14日起诉至法院,要求判令房地产公司返还全部购房款共计175余万元。并认为,因支付购房款占用了该厂的流动资金,故要求房地产公司按流动资金贷款利率每年5.841%给付自2002年6月25日至法院判决确定的付款之日期间的利息。

  庭审中,被告辩称,在与原告签订购房合同之前,已将房屋抵押情况告知了原告,并无隐瞒真实情况的行为。其同意与原告解除合同,退还购房款。但按双方合同约定,在原告退房时被告按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付利息,故不同意原告关于利率的诉讼请求。经查,被告在售房前已将房屋抵押给了银行,并在市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。被告并没有提供关于在售房前已经告知原告房屋被抵押情况的证据。

  一审法院经审理认为,根据担保法第四十九条规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未告知受让人的,转让行为无效。被告将已经办理抵押登记的争议房屋售予原告,但无证据证明其在售房前已告知原告房屋被抵押的情况,故其与原告签订的《商品房买卖合同》违反法律规定,属无效合同。对此,被告应当承担全部责任。无效的合同,自始不具有法律效力。当事人因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方,应当赔偿对方因此所遭受的损失。现被告同意退还原告购房款,法院照准。但原告关于被告按流动资金贷款利率支付房款利息的诉讼请求,没有法律依据,法院不予支持。对此问题,法院酌情予以处理。故根据有关法律规定作出如下判决:确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效,被告退还原告购房款175余万元,同时按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付原告自2002年6月25日至本判决确定的还款之日期间的利息,驳回原告其他诉讼请求。

  本案点评:

  (一)本案涉及到房屋转让中的一个非常有代表性的问题,即已设定抵押的房屋转让合同效力的性质问题。担保法第四十九条第一款规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”担保法这一规定意在注重与发挥抵押物的利用价值,同时也为充分保护抵押权人及受让人的利益。在实践中,类似与本案被告的房地产开发商还为数不少,他们为解决房地产开发期间资金短缺的问题,将自己尚在开发建设中的房屋抵押给银行,从而获得现金投入房地产开发,再将已设定抵押的房屋以优惠的付款条件售与他人,在转让的过程中既不通知抵押权人也不告知受让人。按照担保法的规定,这类房屋转让合同应当认定为无效。根据合同法第五十六条的规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”所以本案中法官依照法律规定作出了要求被告返还原告购房款,并给付相应利息的判决,是符合担保法与合同法的立法精神的,也是有利于保护房屋买受人的合法权益的。
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