案情：某公司甲的房产于1997年12月因债务纠纷被人民法院查封。人民法院向甲送达了查封裁定，并在房地产登记部门办理了查封、冻结手续。某公司甲于1998年与某乙签订了房屋租赁合同，将该房产中的二层租赁给某乙使用。某乙均按时向某甲交纳了租金。2004年7月，人民法院委托拍卖机构对该房产进行拍卖，并在该房产现场张贴了拍卖公告，通知凡有租赁关系的租赁户到法院进行申报登记，某乙向法院申报了其租赁合同。其后，某乙将租金直接向人民法院交纳。2005年8月，拍卖机构将该房产公开拍卖，某丙以最高价拍得该房地产。某丙在交清了拍卖价款后，人民法院裁定该房产所有权转移给某丙享有。某丙要求某乙撤出该房产，并表示可以给予适当的补偿，遭到了某乙的拒绝。某乙称，根据我国《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，该租赁关系应当继续有效。某丙遂向人民法院提起诉讼，要求确认该租赁合同无效。

    审理中，有两种意见。一种意见认为，我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是所谓“买卖不破租赁”原则的体现。因此，新的买受人应当承受租赁合同，某丙的诉讼请求应当予以驳回。另一种意见认为，本案不应适用“买卖不破租赁”原则，本案具体情况与一般买卖不同，人民法院应当支持某丙的诉讼请求，确认某甲与某乙的租赁合同不能对抗房屋的新所有权人某丙，某乙应当撤出租赁的房产。

    笔者认为，某乙是否应当撤出租赁的房产，关键在于如何认识强制拍卖与“买卖不破租赁”的关系。我国《民事诉讼法》第223条规定，人民法院执行民事案件时，可以采取查封、扣押、冻结、变卖、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产等执行措施。由此可见，拍卖是一种强制执行措施，是一种以国家公权力介入当事人之间的民商事纷争，解决当事人的民商事纠纷的措施。从这个意义上来说，人民法院依法委托拍卖机构对被执行人的财产进行拍卖，是一种不同于一般意义上的拍卖行为，更不是普通意义上的买卖行为。

    而《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”，则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为，与强制拍卖不同，强制拍卖中，被拍卖的标的物已被法院查封或冻结，被执行人已丧失了处分权能，法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现，在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

    那么，《合同法》第229条规定的“所有权变动”，是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢？从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，即采用了承受原则。也就是说，一般而言，拍卖引起所有权发生变动，也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

    但是，这不是绝对的，最高法院在该《规定》中又规定了例外情形，即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即，如果在拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受；相反，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。