商业地产"售后包租"存在风险，对其打出的"高回报率"、"若干年后回购"等承诺要慎之又慎--  投资曾让一些人血本无归2006年5月29日，南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺，这在国内尚属首次。

其实，早在5月22日，建设部就对外发布风险提示称，以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍，在目前商业地产开发销售模式中，"产权式商铺"是主要类型之一。目前，产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的，这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法，将套现放在首位。因此，为了把商铺卖出去，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。而且，大部分产权式商铺开发商采取"出售后返租"，并承诺"高回报率"、"若干年后回购"等。

目前，越来越多的市民选择投资产权式商铺，正是为所谓的"高回报率"所诱惑，但结果往往是纠纷频发。

近年来，北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总投资6亿元，拥有4000个商铺铺位，但最终因无法兑现"高回报"承诺，结果让数百名投资者血本无归。

产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理？黄国雄说："谁也无法给出答案，商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得，预期收益有很大的不确定性。 "他分析说，产权式商铺对投资回报的承诺，本身就存在"泡沫"成分。当前国内零售业平均利润仅为2%，而多数产权式商铺会承诺6%-8%的年回报率，"本身就是一种比较虚的做法。"这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

而所谓的"售后包租"实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，"先售后租"也并非像商家承诺的那样是"绝对的零风险"。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。