某房地产开发有限公司因商品房预售诉郭某案

　　江西省赣州市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2005)赣中民一终字第715号

　　上诉人(原审被告)宁都恒盛房地产开发有限公司。

　　法定代表人徐志昂，公司董事长。

　　委托代理人刘益敏，江西洪城律师事务所律师。特别授权代理。

　　委托代理人姜国梁，江西洪城律师事务所律师。特别授权代理。

　　被上诉人(原审原告)郭秋林，男，1972年11月生，汉族，江西省宁都县人，个体户，住宁都县对坊乡富丘村。

　　委托代理人万志平，客家人律师事务所律师。

　　上诉人宁都恒盛房地产开发有限公司因纠纷一案，不服宁都县人民法院(2005)宁民一初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理完毕。

　　一审法院经审理查明：原告郭秋林、被告恒盛公司于2004年1月12日、2月18日分别签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的“阳光都会”商品房小区B栋怡景苑五单元401号住房和77号储藏间，其中，住房建筑面积133.55平方米，价款127893元，储藏间建筑面积16.68平方米，价款 10008元，总价款137901元。合同约定，买受人接分期付款方式应在2004年2月11日前付清住房款，逾期在30日内付清，买受人应向出卖人按日支付自应付款期限的第二天起至实际金额支付之日止逾期应付款万分之五的违约金，超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付累计应付款1%的违约金，如继续履行合同，买受人应向出卖人按日支付自应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止逾期应付款万分之八的违约金，买受人应一次性付清储藏间房款，但对该款的支付时间没有明确约定。合同还约定，出卖人应在商品房验收合格的条件下于2004年7月30日前将原告所购商品房(含储藏间)给买受人，逾期不超过30日交付，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违金，超过30日时，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并向买受人支付累计已付款1%的违约金，如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之八的违约金。

　　原告在2004年1月12日与被告签订住房买卖合同时向被告交纳购房款30000元，在2004年2月18日与被告签订储藏间买卖合同时向被告一次性交清了购储藏间款及商品房有关的税费(后被告退还了原告所交税费，于2004年9月11日重新出具了收款收据，金额为10008元)。2004年2月19日，原告又向被告交纳房款78893元，并与被告达成补充协议，约定余款19000元应于房屋交付时支付，并不再给予房款优惠。经原告申请，被告还为原告储藏间安装了卷闸门，原告还应付被告卷闸门款1281元。

　　2004年7月30日前，被告开发的“阳光都会”工程已经竣工。被告在未经竣工验收备案的情况下擅自将B栋建筑交付使用，给予包括原告在内的许多购房户办理。被告多次通知原告进行房屋交付，原告均以被告仅出示赣州市建设局关于表彰荣获2003—2004年度赣州市第二批市级优良结构工程奖的通报、商品使用说明书、质量保证书不足以说明商品房验收合格，出示证明文件不充足为由拒绝交接，因而也未将剩余房款付清。原告诉至一审法院，要求被告继续履行合同，并承担延期交付的违约责任。

　　一审法院认为：原告郭秋林、被告恒盛公司自愿签订的商品房买卖合同(为预售合同)有效，双方应按约定全面履行合同。原、被告就原告付清余款的期限达成了补充协议，该补充协议应予执行。被告应按约定向原告提供经验收合格的商品房并不得违反国家行政法规有关工程质量管理的规定。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》规定，成片开发建设的住宅小区工程必须实行监理，建设单位在工程竣工后应组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格、办理竣工验收备案后方可交付使用。被告开发的“阳光都会”商品房小区B栋并未经建设主管部门竣工验收备案，显然不能证明被告向原告提供的商品房已经验收合格，即使被告向原告出示了商品房使用说明书、质量保证书、评奖通报，亦不足以说明被告在交付最后期限之前满足了该约定交付条件。被告交付符合交付条件的商品房与原告付清房款是双方应同时履行的合同义务，在没有证据表明原告无意履行合同的情况下，原告对被告已实际存在的违约行为提出抗辩、暂停交付剩余房款的行为正当。在原、被告均愿继续履行合同的情况下，被告应将原告所购商品房交付给原告，还应按约定向原告支付自2004年7月31日起至实际交付之日止已付房款118901元每日万分之八的违约金，原告亦应交付给被告剩余房款19000元、卷闸门款1281元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十三条、第一百五十九条、《建设工程质量管理条例》第十二条、第十六条的规定，判决：一、限被告宁都恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内在现时条件下向原告交付原告约定购买的商品房(含住房、储藏间)，给付原告相关的权属证照，原告同时向被告支付剩余房款19000元、卷闸门款1281元。二、被告应支付原告自2004年7月31日起至实际交付之日止已付房款118901元每日万分之八的违约金。案件受理费4916元，由被告负担。

　　上诉人宁都恒盛房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案在一审庭审中，被上诉人突然变更了诉讼请求，为此，上诉人依法申请重新给予答辩期，一审法院驳回了上诉人的申请，一审法院对本案的审理违反法律程序，剥夺了上诉人的诉权。2、《建设工程质量管理条例》第16条第3款的规定和第17条的规定，已表明：一个建设工程只需经过“验收合格”就可以交付使用。至于“备案”，只是“验收合格”之后的一个行政监管程序，不足“交付使用”的必要条件。一审判决认定经“备案”后方可交付使用，显然是对上述条例的篡改，属违法判决。3、在约定交付房屋之日及之后，上诉人多次催被上诉人付清购房余款并办理房屋交接手续，而被上诉人却从未如约而来，造成房屋至今还未交付的原因只是被上诉人无钱付余款，上诉人在被上诉人未付清余款的情况，有拒绝履行交付义务的抗辩权。一审法院依《合同法》66条规定，判决上诉人败诉，属前后矛盾。