无证预售,合同是否有效
www.110.com 2010-08-14 17:15
正文:
无证预售,合同是否有效
对于无证预售问题,过去一般按照《合同法》的基本原理,以及《管理法》的有关规定,认为在未获得《许可证》的情况下预售商品房,是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为,应当确认合同无效。对此,《解释》仍然遵守了这一法则,在第一条规定,“出卖人未取得商品房明,与买受人订立的,应当认定无效。”
但实务中,出现了这种情况,开发商为尽早获得建设资金,违规在未取得《商品房预售证》的情况下,就与购房者签订商品房预售合同,并获取部分或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬,开发商利用“无证预售合同无效”这一法律规定,要求认定为该销售合同无效,以便另行高价出售。显然这是违背公平法则,也就导致了违法者获利。因此,第一条进一步规定:“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看,如果房价下跌,购房者以开发商无证预售为由,要求确认合同无效而退房,是否可以?《解释》没有细分,但从以往审判实践看,一般出于尊重当事人意思自治,以及维护市场稳定角度出发,也可以认定合同有效。
从正反两方面比较分析,我感到最高院仍然认为,只要在起诉前补出手续,仍倾向于合同有效。
本文关键词:无证预售,合同是否有效
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