核心观点：

　　1、房价的涨幅已经消耗掉利率及税费优惠提升的相对购买力。在抑制投资与投机性住房需求情况下，新增自住需求与新增供给之间关系的逆转将不再支持房价非理性上涨。根据我们的测算，2010年新开工面积规模将超过城市化及拆迁产生的自住性需求，即意味着新增供给开始能够满足新增需求，也就是说，在抑制投资与投机需求的前提下，新增自住需求与新增供给之间的平衡将不再支持房价非理性上涨。

　　2、政策已经转向，房价上涨压力越大，相应的政策调控力度也将越大。12月房地产政策密集出台，其中对投资与投机性需求的抑制政策将对楼市产生较大的影响。明年上半年大部分城市可售房源仍将处于历史低位，这将支撑房价处于高位;另一方面，抑制投资与投机性需求将缓解房价上涨的压力。房价上涨压力越大，相应的政策调控力度也将越大。

　　3、在严格抑制投资与投机性购房需求情况下，应当警惕部分城市房地产市场量价调整的风险。自2009年第四季度大幅提升的新开工项目将在2010年下半年形成有效供给，2010年上半年，二三线城市新开工面积仍将继续保持高增长，有效新增供给将保持持续性。目前，二三线城市的房价均出现了大幅上涨，房价与成交量的波动风险已与一线城市趋同;房地产市场调整从一线城市向二三线城市传导的时间也正在缩短;如果严厉政策实施，则应当警惕部分城市房地产市场量价调整的风险。

　　4、投资建议：政策调控可能前紧后松，等待投资良机。市场条件下供需关系决定的房价高点将在2010年上半年;为了遏制部分城市房价过快上涨的势头，对投资与投机性需求抑制也将是比较严厉的时候。由于可售房源的减少与房价高位盘整，银行信贷偏紧，成交量将出现萎缩。政策压力下，成交量萎缩将可能再次引发市场悲观，同时，出于对房价和销量预期的向下修正，估值重心可能有所下移。明年二季度末，由于有效供给开始大量形成，房价过快上涨压力减小，信贷政策可能将再次放松，成交量将再次放大，悲观情绪释放。因此，我们判断，明年上半年第二季度将可能是中长线投资地产股的良机。我们认为：2010年15～20倍动态市盈率，可以作为地产板块的合理估值区间，如果股价对政策过度反应，2010年15倍动态市盈率以下，建议买入。

　　5、投资风险。中央政府有可能视经济回暖程度而调整相应房地产政策，最终是否对投资性与投机性住房需求严格抑制及其执行效果具有很大的不确定性。