——土地使用年限 “缩水” 购房户开发商“博弈”

　　作者：广东尚典律师事务所 胡海良  

       自住房市场化改革以来，在房地产市场之上一直有一把高悬的达摩克利斯之剑，那就是使用年限。绝大多数购房者都不清楚在我国法律中“土地使用权”与“房屋所有权”是两个不同概念，以为买了房子就可以永久居住，并且可以通过继承等方式世代享有。而事实是在我国法律中，房产和地产是独立的，购房者享有的房屋产权只是房屋的所有权和一定期限的土地的使用权。房子的土地使用年限到期后，必须续期方能继续使用。依据《土地法》及《物权法》等相关法律之规定，住宅土地使用权年限为70年，商业物业的使用年限为40年，工业与综合物业的使用年限为50年，现实情况中购房者拿到的房子的土地使用年限远未达到这个标准。

　　就实践中接触到的来看，导致惠州房屋使用年限“缩水”有以下几个原因：

　　1、开发商开发“消耗”了土地使用年限。

　　依据法律规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算。开发商从开发到销售的周期一般在1～3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的增加而缩短。更有销售不畅的尾房、空置房，尤其是一些烂尾楼改造的项目，其拥有的有效住宅土地使用权远未达到70年，购房者必然面临明显的“房屋产权期限缩水”。此外本地房地产市场深受历史因素影响，上世纪90年代，惠州出现了一股地产开发热潮，很多单位和个人疯狂炒地，囤积了大量土地。由于市场和经济发展速度受限，本地房地产市场至06年止都没有明显的红火过，大批90年代初被透支的土地到这几年才开始开发，导致了在售项目中，土地年限只有50几年的项目较多。

　　2、开发商呈报土地使用性质导致土地使用年限不同

　　依据国家规定，商业用地使用年限为40年，住宅使用年限为70年，现实生活中许多住宅项目是商住两用型，开发商以商业项目的名义进行呈报或将原来的住宅用地申请改变成商业用地则土地年限自然不可能达到70年。购房者往往无法理解这一点，认为国家明确规定住宅是70年，为何我的却只有40年?矛盾由此产生。