从风险管理的角度谈房地产开发

　　房地产项目开发，属于高密度资金投入的行业，高投入则意味着高风险，因此我们在策划或操作实际的房地产项目开发时候，一定要具备风险管理的意识，项目策划人脑海里应对全局的开发流程将涉及到哪些投资风险，逐一有个清晰的概念，这样才能在考虑项目风险管理的前提下，充分做好项目的策划工作，以下为笔者针对房地产开发中如何实现有效的风险管理的一些见解。

　　一、如何有效地规避政策风险

　　政策风险，将是房地产开发流程中最不可把控，也是最具毁灭性的风险，因为国家产业政策的调整，统统只是考虑宏观大趋势，所以难免出现“一刀切”的武断政策出台，比如“70/90政策”的出台，当时的背景是全国一线大城市房价过高，普通住宅过于短缺，而在我国中西部地区，当时购房的主体，仍旧是改善性居住需求为主，于是这样不管三七二十一的全国一刀切的结果，使中西部很多开发商措不及防，严格按照该政策去执行规划的话，则销售前景不乐观，同时消费者也是满腹怨言。所以政策风险，是整个房地产开发流程中最大的不可控制风险。应对此风险的唯一办法，则是“麻雀战术”，将过于庞大的项目分期分批报规，以时间换空间。再有就是尽量少开发那些开发周期超出4年以上的大项目。

　　二、如何有效地规避项目资金风险

　　项目资金风险，这里主要谈的是开发资金断流的风险，我们把房地产项目开发所涉及到的资金流，称为“线上资金和线下资金”两种不同的渠道，线上资金是指正的开发投入资金，包括银行信贷、预售回款、自有资金等等渠道，这些资金的使用，要和线下资金，也就是征地成本、工程付款、管理费用、资金使用成本等等净支出资金进行动态结合，这就是严谨意义上的财务现金流计算，每个项目的开发，必须有严谨可行的财务现金流使用规划，有时候，为了尽量保持线上资金的稳定，我们可以通过适当提高工程付款节点，缩短预售等待期等办法，去获得线上资金的平衡，这就是项目资金风险管控。

　　三、如何实现有效的项目开发成本风险控制

　　大型项目的开发，资金链条复杂，开发周期较长，未来市场预期无法准确判断，这个时候，开发成本的控制，就成了影响项目未来利润的最主要因素了，因此从设计阶段开始，引入全面的成本管理控制，才可以实现有效的开发成本控制，比如笔者在成都操作某大型复合社区的时候，为了从设计环节就开始控制成本，在与某全球著名的设计公司的设计合同里，就明确规定：“该项目按照设计方案实施过程中，若出现设计选材及设计施工成本，超出设计预算的20%，则设计公司将承担违约责任。”这种用“概算控制预算、预算控制决算、决算反过来审核概算”的成本管理，使得该项目从设计阶段，就避免了未来的建设成本失控。从而为该项目在未来的市场竞争中处于一个非常有利的局面。

　　资深地产操盘手老甘

　　房地产市场供不应求导致房价上涨

　　中国房地产协会副会长顾云昌于11月24日表示，中国楼市的总体情况供不应求，出现了钱松地紧的情况，必然导致房地产价格上涨。

　　他表示，目前这种供不应求的状态，可能还会延续下去，因为钱松地紧的环境一时难以改变。他说：“我们流动性还要宽松，不可能马上就收紧。”另一方面，他认为由于中国土地的因素，城乡土地的二元的结构导致城乡土地阻隔，“城里人有钱，不能到农村买房，农村的市场不能开放。鼓励农民进城，但是他们买不起房，房地产企业不能到农村去征地，只有政府才能征地。”所以仍有很多问题亟待解决。

　　顾云昌还强调，中国城市化的发展，也会带动房地产市场的发展。他说，中国城市化水平是45.7%，实际上真正享受城市生活的人不到35%，仍低于全世界08年平均城市化水平(50%)。

　　最后他强调：“我们既要让房地产发挥引擎的作用，另外一方面不要让房地产的虚火过旺。”