作为上海建设国际贸易中心的载体，“大虹桥”分为东、西、南、北、中五个区域建设，而位于东虹桥的整个长宁区以及受到大虹桥直接影响的闵行区的华漕镇率先迈出了实际操作的第一步。6月，《闵行虹桥枢纽周边区域产业规划、区域发展与管理模式研究》的课题已被闵行区讨论通过，以华漕现代商务区为代表的四大现代服务业社区开始落实;11月8日“长宁国有资产经营投资有限公司”正式挂牌成立，按照要求，长宁区所处的东虹桥将重点打造四大主导功能，即国际贸易营运与控制功能、现代国际化采购交易功能、国际购物功能和国际服务贸易聚集功能。

　　计划规划约20平方公里作为东虹桥的空间发展范围，形成“三区两轴”的空间发展布局。那么面对四大社区和东虹桥的正式启动、面对未来2～3年周边环境即将发生的实质性改变，目前四大社区中率先落实的华漕现代商务区及东虹桥的“三区”和“两轴”范围内的房地产市场，特别是住宅市场将出现怎样的变化呢?

　　闵行大虹桥打造四社区

　　四社区之一--华漕现代商务区，脱胎换骨

　　根据规划，闵行计划在虹桥枢纽地区的闵行片区建立现代商务、国际医疗、商务会展、国际采购四大社区，合力构成以服务业为主的“闵北商务区板块”。华漕现代商务区以总部经济、大型商业、酒店、娱乐、办公等功能为主。项目位于华漕镇中西部，虹桥综合交通枢纽西北侧。基地东至纪翟路、南至北青公路、西至联友路、北至闽北路与罗家港，规划总用地面积728亩。未来商务功能的总建筑面积将达50万-60万平方米。国际医疗园区则位于北青公路以北、周泾港以南、联友路以西、纪谭路以东，规划用地面积576亩，紧邻现代商务区。计划引入四所医疗机构。商务会展区紧邻枢纽区域西部。该区域东至嘉闵高架，南至蟠龙港，西至南莘铁路，北至规划路，规划总用地面积1381亩。以北翟路为界，功能布局规划分为北区商务和南区会展。国际采购区位于金丰路西侧，纪谭路两侧，朱建路北侧，占地约500亩。以枢纽为依托，建立集产品集中展示、办公一体化的多功能采购区，定期举办会展。

　　华漕板块是目前闵行率先启动的现代服务业社区，该板块目前在售一手楼盘很少，确切的讲仅有一个项目--盛世虹桥在售。该项目10月26日推案，凭借大虹桥规划的暖风，至今以15000～18000元/平米的单价销售400多套，占整个项目的一半左右。二手房方面，区域内楼盘也较少，而且大虹桥利好出台后，成交萎缩明显。比如区域次新房金色西郊城10月份成交仅8套，比半年之前的6月份减少60%。价格更是上涨幅度惊人，如紫薇新村单价从半年前的7736元/平米上涨到目前的9390元/平米，靠近规划区的金丰小区更是从7187元/平米涨至10060元/平米，涨幅高达40%。

　　长宁大虹桥打造“三区两轴”

　　两轴--延安西路虹桥路，稳健发展

　　延安西路虹桥路沿线将三区中的虹桥贸易总部生态园与虹桥涉外贸易中心连接起来，同时又紧靠长宁的古北新区。作为上海最早的、九十年代开始开发的国际化居住社区，古北新区的生活氛围目前已经非常成熟。特别是古北路以西靠近延安西路虹桥路的的古北一期、二期，房龄已达到甚至超过10年，二手房市场交投非常活跃。古北国际花园、嘉年华庭、强生古北花园、瑞士花园等楼盘月度成交都在5～10套之间。值得注意的是这些楼盘近半年来价格变化不大，均价依然保持在35000～40000元/平米，但整体成交量惊人，主力楼盘10月份成交量与6月份持平，显示出投资客在“大虹桥”概念刺激下，对热点楼盘追逐热情不减。

　　三区--虹桥贸易总部生态园 不断完善

　　虹桥贸易总部生态园所涉及的范围是长宁区的中山公园板块，这是东虹桥板块三区两轴规划中所涉及的最成熟的板块之一，也是长宁区东虹桥建设的唯一内环以内板块。作为内环以内板块，中山公园板块内的生活配套成熟度自不必说。而相对于其它内环板块商务区与居住区并举不同，中山公园板块基本上是一个以居住为主体的板块。目前，该板块内一手住宅项目不多，目前只有王子晶品和凯欣豪园两个楼盘销售。其中凯欣豪园近期月成交均高于25套，可谓热销，目前所推房源已售罄。王子晶品成交均价已经在6万元/平米以上，目前所推房源也已售罄。从二手房的角度来看，中山公园板块二手房市场表现也比较稳定，成交量和成交均价都没有受到“大虹桥”概念的明显影响。高端物业以凯欣豪园为例，目前二手房价格达到了41000元/平米与年中时期的37000元/平米相比涨幅仅为10%，甚至还赶不上全市价格同期上涨13%的平均水平。

　　三区--虹桥涉外贸易中心，全面升级

　　该区域是由原来的虹桥开发区升级而来。虹桥涉外贸易中心从原来的占地面积为0.65平方公里的虹桥开发区扩大5倍，变为3.15平方公里。地域范围东起中山西路、西至芙蓉江路;北起玉屏南路，南至红宝石路。不仅仅涵盖范围出现了很大的变化，其职能范围也发生了很大程度的变化，从原来的单纯从事国际商贸业的的商贸办公区，拓展为从事展览展示业、酒店旅游业、专业服务业、文化娱乐业以及购物休闲业的商贸、办公、购物和文化为一体的综合功能区。由于该区域中商业、办公所占比例很大，所以不论从八十年代至今已经投入使用的还是目前正在开发建设的也多以办公商业为主。比如区域内的远东国际广场、虹桥上海城等都是上海知名的甲级，租金水平也达到了0.8～0.9美金/天·平米。据汉宇地产统计：长宁区十余栋甲级写字楼中，仅坐落于虹桥涉外贸易中心的甲级写字楼就占了7成以上，可见虹桥涉外贸易中心是长宁区名副其实的商务区。但是，由于该区域开发时间过早，没有统一规划造成发展后劲不足，特别是随着南京路、陆家嘴、淮海路等高端商务区的崛起，虹桥涉外贸易中心的商务中心受到了冲击。这从写字楼租金价格上也可以看出一斑，目前陆家嘴与之同档次的甲级写字楼如中融碧玉蓝天，租金水平保持在1.1～1.17美金/天·平米，而顶级写字楼上海环球金融中心更是达到了2.86美金/天·平米以上。虹桥涉外贸易中心的租金水平差距达到了20～30%。可见，虹桥涉外贸易中心发展空间非常巨大。目前，虹桥涉外贸易中心10大地产项目正在如火如荼地开发和建设。其中有“中心区”的标志性办公楼“金虹桥国际中心”，该项目的方案设计中包括11万平方米的甲级商务楼和5万平方米多业态综合高档商业步行街，总建筑面积达到23万平方米;还有规模约18.6万平方米的“古北财富中心”二期、12.8万平方米的LV商务大楼、8.4万平方米的东银商务中心、4.8万平方米的维京大厦、4.5万平方米的广播大厦、1.7万平方米的洲际假日酒店等。上述项目有的在今年底开工、有的将在明年初竣工，届时“东虹桥”商圈商业办公类物业建筑总量将达到260万平方米。