2010年的商业地产开发，在宏观环境方面可谓喜忧参半。一方面，商业经营机构的品牌化、连锁化趋势在加速，给商业地产的招商减少了困难；同时，住宅地产的下滑，投资热情高涨，这给商业地产的开发更是带来了福音。

　　另一方面，国家宏观调控政策特别是金融紧缩政策使得资金链高度紧张。其次，住宅地产政策紧缩使得商业地产成为投资洼地。

　　商业地产备受关注的大势之下，昆明中原研究中心一开始关注、研究昆明2010商业地产市场的变化。昆明中原认为，昆明商业地产主要呈现四大发展趋势，同时对目前昆明商业分布格局进行了分析。

　　昆明商业地产四大发展趋势

　　从改革开放以来，昆明和全国一样，商业的发展也经历了一个从业态单一向业态丰富、从单纯购物向购物休闲化发展的历程。

　　21世纪以后，昆明商业的发展有四大趋势。首先，常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。

　　同时，高档百货趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争开始激烈。昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分成金龙和金格两个层次，并开设了多个连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货进人，高档服装百货的竞争日趋激烈。

　　另外，近年来社区商业和郊区HALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。最有代表性的是南北两大商业中心一一世纪金源MALL和北辰财富中心的出现。郊区商圈的出现，不仅打破了市中心区对商圈的垄断，而且提升了郊区商业地产的开发水平、开发规模和商业档次。可以预见，将来昆明越来越多的大体量商业地产开发，将出现在非成熟商圈的郊区或新城区，如呈贡新城、广福路、新昆洛路、东三环等区域。

　　而休闲商业蓬勃发展亦成为一大趋势，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。

　　商业网点向新城扩散

　　从昆明商业放量来看，2006年全市城市商业市场网点体量800万平米，2008-2010年放量超过200万平米，2010-2011年商业市场网点体量超过1000万平米。昆明人均商业网店面积在2010年到2011年将达到1.6平米，相比而言，深圳人均商业网店面积在2010年仅为1.38平米。而昆明人均GDP水平远低于深圳，2009年，深圳人均GDP为9.3万元，昆明人均GDP则为9400元。

　　新昆明战略规划实施以来，昆明迎来高速发展时期。昆明城市商业网点由老城向新城区扩散，主要扩散方向为呈贡。据中原研究，昆明城市化进程步骤在接近50%的水平下，老城商业网点将扩散往新城，在此基调下，老城商业网点替换率将不断升高。而新城由于城市建设及居住人口不断升高，商业网点替换率在短期内将低于老城。

　　昆明商业布局之状

　　昆明中原认为，从城市的区域特点及功能定位来看，昆明北市区属整体主干道进入性不佳的主城副中心；南市区则是新城与老城过渡状况下大盘林立的城市扩张区；西市区是城市

　　房价升高状况下的楼价洼地区域；东市区则是通往新城的交通要道，城市商业及住宅地产的过渡区；中心老城区在城市发展下，压力越来越重，或成待改区域。

　　昆明商业目前正呈现向新城发展商业网点的趋势。不过，新城周边人文景观及娱乐吸引力短期内将无法与老城抗衡，中后期将超越老城区。新城的道路、公交、停车场密度、车流量以及消费吸引力、商圈繁华度、商圈知名度、业态多样性、购物便利性将在中后期从软硬件配套两方面超越老城区。因此新城商业发展潜力在中后期将超越老城区。

　　据昆明中原分析，从城市商业中长期发展来看，西市区商业可能受工业区域影响，中长期内更可能发展成区域消费中心。东市区地处城市商业发展过渡的必经区域，中期内价值较大，待其城市化水平接近70%后或会出现商业边缘现象，影响后期商业升值潜力。南市区偏向发展中高端消费的商业中心，在中长期内将得到极大发展。北市区因受制于城市地貌、道路交通的影响，其中长期商业发展会有一定局限性。