自4月17日“新国十条”出台之后,房地产市场似乎一下子跌进了云山雾罩之中,涨跌不明,阴晴不定。如今,2010年已过去大半,在日前刚刚闭幕的、由天津日报报业集团特别联合主办的“2010博鳌房地产论坛”中,各路地产英雄再度聚首,唇枪舌剑,火花四溅,共议行业大势。记者在两天的跟踪采访中,在几十场演讲和论坛中去粗取精,去伪存真,归纳总结,力争将整个论坛中最精华的观点挖掘出来,以飨读者。
行业大势解析
中国房地产业协会副会长朱中一:
四个问题急需关注
调控政策不会松动
1、商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实,估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升,回升幅度有多大还有待观察。
2、怎样把增加住房有效供给与盘活存量,包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来,这里有很多问题需要研究。首先由于目前市场观望气氛比较浓厚,所以一些缩小了开发规模,拉长了开发周期,量在低位运行。怎样加强住房有效供给,估计政府有关部门会加强督察的力度。另外从国家统计局公布的数字,目前空置商品房1.9亿平方米,住宅为1亿平方米,因此怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的问题。另外部分城市目前商品住房的租赁价格有所上涨,特别是5、6、7月份,北京上涨了20%多一点,上海上涨10%多一点,深圳上涨了8%。由于房租价格上涨,既影响中低收入者居住的要求,又与物价指数上涨有关联。所以建议政府部门要抓紧制定房屋办法,规范经济机构的行为,发展租赁市场。
3、土地供应计划完成难度较大,不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。正如前面所说,国土资源部公布的数字,上半年完成的土地供应计划还不足供应计划的1/3。所以要完成全年的住宅供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字,从上半年的土地购置面积看,在40个重点城市中,同比下降的有8个城市,其中深圳、广州、昆明、长春、南京、长沙等城市是下降幅度较大的。另外在土地开发方面,40个城市当中,上半年平均同比下降14.6%,其中下降幅度超过50%有9个城市,像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安等,所以建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价,确保土地供应计划的增加。
4、保障性住房建设计划完成难度比较大。多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。去年国家下达的保障性安居工程330万套,根据全国人大检查,完成的并不是太理想。今年在房地产市场还不十分景气的情况下,要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房,显然还需要各个方面的努力。虽然住房和城乡计划建设部与各地已经签订了目标责任书,但还应该加强督促检查。另外怎么样保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例,也需要结合各地实际,通盘考虑。
综上所述,尽管房地产市场出现了一些积极的变化,但各地房地产市场调整态势不一,政策效果也存在很大差异性。从抑制部分城市房价上涨过快的情况看,调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚。所以估计中央政府调控楼市的政策不会松动。我们应该要充满信心。在非住宅地产里面,像旅游地产、商业地产领域都有很多很好的发展机会。另外在住宅地产里头,老年公寓建设也希望大家关注。
著名经济学家
中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲:
一定要相信市场的力量
应该开拓更多的投资渠道
市场的力量很大,市场要涨的时候,谁都挡不住,市场要跌了,也挡不住。
市场的力量和市场背后的力量是巨大的。所以我们应该更多关注市场背后的东西,思考经济规律。这些年房地产热,我们一直在讲如何抑制投资性需求的问题,然而,回过头看,市场上确实有很多钱在那里,找不到投资的机会。企业有那么多钱、居民有那么多钱,这钱往哪去?它既会流向产品,导致通货膨胀。也会流向资产,导致资产泡沫。有两块投资是值得我们现在特别重视的,第一,各种垄断行业。怎么使民营资本,使个人资本能够打破垄断,参与各种投资。包括制造业、服务业。如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场,包括房地产市场投资压力过大的最有效途径。第二,走出去,我们现在光是让资本进来,除了自己储蓄以外,每年还有1000亿美元的流入,我们能不能开放更多私人对外投资的机会,允许藏汇于民、用汇于民,允许私人资本流出?比如个人股票、债券金融资产的投资,包括买人家的房地产。现在已经全球化了,中国人也应该全球化。有了那么多储蓄,我们就应该考虑怎么提供更大的供给,各种投资机会怎么打开。 最后,回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给,怎么在有限的土地上生产出更多,怎么提高土地利用效率。如何通过价格等等提高土地的利用效率,供给多了,价格自然就跌了。
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