解析新政后房产纠纷怪相网友评论直播提示主题：“新政观察——解析新政后房产纠纷怪相”
一、论坛背景：
近期政策频出，楼市掀起轩然大波，被称为“史上最猛新政”条文要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，新政一出不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中产生的纠纷也频频出现。随着各地相关细则出台，规范和要求有过之而无不及，产生的问题也层出不穷，首付比例提升、贷款利率增加，退房是不是会赔了又折违约金，中介开发商应否承担相应责任……广州知名律师组成搜房网“关注购房者律师团”，就新政后频频出现的房地产买卖纠纷事件，联动北京上海等一线城市共同探讨，在线征集、解答购房者置业难题。
新政是否属于“不可抗力”的退房因素，中介延误合同履行造成的利率提升是否应该负责，房价下跌开发商是否应该补偿差价，退房会不会赔了定金又折违约金……面对诸如此类的问题，北京律师行率先出击，组成“关注购房者律师团”，联合搜房网为购房者答疑解惑，指点迷津。
本期大话地产，我们诚意邀请您一起探讨“新政观察——解析新政后房产纠纷怪相”
城市联动：
北京： “关注购房者”系列活动之——聚焦新政后房产纠纷
天津：聚焦新政后房产纠纷——知名律师在线答疑
二、议题
1、新政（比如二套新规等）过后高发退房的主因是什么？
2、发生问题后具体责任在谁？开发商、购房者、银行还是政府？请结合案例给予分析
3、如果想退房应该怎样处理，注意哪些问题，走怎样流程，合同如何签订？
网友提问精选：
1、【搜房网友：苏妮】四月中交了三成首付，现在说贷不下来。当时保利公馆2010的销售MM告诉我们有一套房子，不供楼了算第一套，贷款也是按第一套的算，于是打了电话问那个行，银行的也说是首付三成，利率下调20%，于是我们就放心的买了。前几天接到银行电话，说是贷款下不来了，得按新政的二套执行。意思得补交两成首期，利率上浮10%。遇到这种情况该怎么办？
2、【搜房网友：纾纾】在论坛上看到业主说退房率的问题，为什么美荔尚筑的退房率这么高？前几天有人说是21.7%，而今天又有人说19.6%，为什么这楼盘的退房率会这么记的？
3、【搜房网友】银行要求提高首付，没办法增加首付。开发上不肯配合协调退房，开发商就是要坑钱，有要退房的业主们，我们要一起联合起来维护自己的利益。不能就这样自己的血汗钱给人白坑了。
4、佛山购房者文女士已有一套房。今年4月，她以银行按揭的方式与某楼盘开发商签订，购买一套住房，总房款110万多元，首期支付了20%的房款20多万元。不久，“新国十条”出台，规定贷款购买二套房的家庭，首付比例不得低于50%。文女士筹不到这么多钱，打算解除合同。开发商不同意，要求她继续履行合同，如果违约，要其支付总房款12%的违约金。
5、广州一业主四月中交了三成首付，现在银行却告知他们说贷不下来。业主回忆说，当时保利公馆2010的销售人员告诉说有一套房子，不供楼了算第一套，贷款也是按第一套的算，于是打了电话问银行，银行的也说是首付三成，利率下调20%，于是业主就放心的买了。前几天却接到银行电话，说是贷款下不来了，得按新政的二套执行。
三、出席嘉宾
广州市房协专家委员 黄穗诚
广东蔡若波律师
广州常跃全律师
广东殷航律师
业主网友
四、嘉宾对话日程：
时间：2010年5月19日（星期三）下午2：30—4：30
地点：广州搜房网直播间（广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座第八层）
五、主办单位：广州搜房网新闻中心
搜房网广州新闻中心
文字直播更多[主持人]各位网友大家好！今天搜房网联合广州知名律师行的律师，还有市房协专家委员黄穗诚老师一起，网友一起讨论这期的大话地产，主题是“新政观察—解析新政后房产纠纷怪相”，首先给大家介绍一下到场的各位嘉宾：
我先为大家介绍一下今天论坛的背景，最近楼市波澜不惊，从新政开始到现在有一个月时间，对90平方米以上首套房，包括改善型的买家，二套以上的买家，包括投资和投机客受影响非常大，我们挑出来一些细文跟大家一起讨论，条文要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，新政一出不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，连二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，包括我们今天搜房网头条新闻也是，急速降价30万，急抛二手楼盘。
而这两个市场中产生的纠纷也频出现。随着各地相关细则出台，规范和要求有过之而无不及，中介开发商应否承担相应责任—广州知名律师组成搜房网“关注购房者律师团”，就新政后品林出现的房地产买卖纠纷事件，联动北京上海等一线城市共同探讨，在线征集，解答购房者置业难题.
在北京已经组成了一个关注购房者律师团，专门为购房者进行建议和服务，今天我们也是邀请到知名律师，一起为广州的购房者为他们排忧解难，解决实际当中遇到的问题。 在这个过程当中，请各个律师给我们介绍一下，在最近新政出台以后，遇到的一些实际情况，给大家分享一下。
[蔡若波]法律有明确规定，只有在贷不到的情况下，才解除合同不会产生违约责任。如果还是能够贷到款，只是首付提高，在这种情况下，有可能会产生违约责任。
[主持人]常律师今天给我们带来一个他已经遇到的案例，请给我们网友现场分享一下。
[常跃全]卖方跟买方还有中介是1月30号签订买卖合同，签定合同约定买方先交一部分定金由卖方，因为是按揭房需要办理提前还手续，在办理提前还贷手续的时候，发现卖方一方丈夫身份证文件丢掉了，银行就说需要补办身份证，拿来原件才可以签订提前还贷的手续，在这个过程当中，大概耽误了一个半月的时间，他办好身份证从山东老家寄过来又耽误一段时间，这段时间正好是4月17号国务院所谓的“新国十条”出台，出台以后买方预期就发生了变化，感觉现在房市应该是观望的，所以就找到理由卖方迟办理提前还贷的手续，以这个为理由把卖方告上法庭。
[主持人]身份证拖延自己办理有一些牵连因素，这方面也带有一些连带责任吗？
[常跃全]这个就要看买卖双方义务履行顺序，有没有先后，因为这套房子原来的卖方就是提前还贷也好，买方申请按揭也好，是在同一家银行进行的，而同一家银行卖方申请提前还贷的同时，买方就可以申请按揭。现在我们掌握到的证据来看，买方并没有提出申请按揭的申请，所以买方自己也是有责任的。买卖双方都有责任，双方在这个过程当中一直有沟通，但是因为国家的政策有变，沟通不畅。
[主持人]常律师讲的是一个二手房的案例，是购房者与购房者之间的一些纠纷。我们今天也想谈论一些关于开发商之间，一手房您这边有没有一些实际的案例。
[常跃全]现在没有案例，但是有一些客户咨询，咨询主要涉及的范围是，在买卖合同预售合同里面，约定不是特别明确，具体在什么情况下可以退房，现在国家出台政策，对双方影响比较大，尤其对买方来说，80%以上都是按揭贷款来买房，这样的话利率提高，首付比例提高，算不算不可抗力，是法律争议的焦点，如何来界定这个问题，能够给双方提供一个解决问题的思路。
[主持人]殷律师您这边呢？
[殷 航]我们这边有一个咨询，买方与开发商签订了买卖合同，买方也支付了定金，要去办理银行贷款的时候，正好“新国十条”出台了，首付款提高到了50%，在这种情况下买方根本没有办法支付这个首付款，就想解除和约，返回定金。在这种情况下，律师建议一方面也是蔡律师所讲的，不可抗力，新政到底是不是一种不可抗力，在司法和实践理论上有一些争议，而且我们也看到他的购房合同，购房合同一般有关于合同解除的条款，甚至有关于不可抗力的具体约定，当初开发商在拟合同的时候，对不可抗力的具体内容就以列举式的方式明确哪几项，新政这块正好没有包含在这个范围之内，所以这种情况对于买方要解除合同，返回定金是比较不利的。
[主持人]刚才各位律师都是从实际案例当中，给我们做了一个小的开场白。我们也想从政策方面，请黄老师给我们分析一下，这次新政被称为史上最猛的政策，打击面也比较广，从一套到二套，投机和投资都有，在政策出台以后，对哪些群体影响是最大的，哪些发生退房现象是最多的？
[黄穗诚]第一个被称为“史上最猛的新政”，我记得2007年房贷也是叫新政出台之后，开发商就遇到了“冬天”，而现在我还没有听哪个开发商说遇到了严酷的冬天，所以这个一比较起来，不能这么来比拟，所谓“最严厉”。但是这个政策的出台，意义在于，给我们火热的楼市房价的增长超过GDP的增长，这种趋势浇了一盆冷水，这个是2007年所没有遇到的情况。所以“史上最猛的新政”表述不准确，但是给过热的形势浇了一盆凉水。
贷款首付第二套提高到50%，相对于买家来讲，原来整个预算是30%，银行也会有一个计算，国家也会有，就是说你的月供款能够达到多少以下的指标才能够贷到款的，贷款首付提高到50%，第一个消费者承受不了，第二个消费者也不贷款了。如果消费者强硬向银行借钱我撑下去，这个就会出现跟美国次贷危机相类似的情况，本来买不起，现在政策逼他必须要买，根据大家刚才所说的，这个不属于不可抗力，必须要履行合同，按照这个思路走下去，等于逼这些人走美国的道路，导致供不起楼的话，整个环境逼他，这个对国家不利，对整个经济形势不利，对在座的也不利，国家经济情况不行的话，你也好不到哪里去。所以必须要充分认识到这个情况，这种状况的发生，买家也好，银行也好，超出原来意向的东西，这个也是《民法通则》三个要件其中的一个，已经超出了双方可承受的限度，银行一个月要给多少，现在由30%提高到50%，月供款要提高到多少，既然是这么猛的变化，适合于不可抗力的解释。
但是2003年司法解释里面有一个说法，如果办案件不成，对方的当事人可以请求赔偿，所以现在开发企业都会提出百分之十几，百分之二十的赔偿。在这种情况下，我也曾经受理过一单案子，是一个买家在售楼小姐说服之下购买了三套，当时售楼小姐说是尾盘，比较便宜，你买一套优惠多少，买二套优惠多少，三套还可以更优惠，这个买家觉得有这么多的优惠比较好，售楼小姐跟他说，这个也不需要用你的钱，是银行按揭，这样又搞按揭，又可以买三套房子，又有很多优惠，他很高兴。谁知道送到银行申请，银行不批，后来买家就转银行，但是开发商这边不同意转银行，买家原来交首期款40、50万，买家由于办不成按揭，开发商要求赔偿损失，除了已交首期房款40多万，还要补交10多万。在这种情况下，一审输二审输，再审也是输，我们合同民法通则里面有一个公平的原则，这个是非常重要的，第二个适用这个法条的根据，这个是商品房的纠纷，里面讲到的条款是预售的，这个已经是尾盘了，现房了，提出这个依据之后又重新开审了。我也跟很多人说过这个问题，连房子味道都没有闻到，50多万就给人罚了，这个在法律上是否公平，是否合理？从公平原则来讲是绝对不合理的，另外从双方当事人过错来讲，开发商也不愿意转银行，人家已经跟另外一个银行谈妥，我这边可以按揭，开发商不愿意转移，在这种情况下，我建议继续申请贷款，确实存在匪夷所思的事情。后来这个事情再审，当事人没有反馈结果给我。
我觉得当时这个情况同样适用目前整个形势的基本变化，当事人如果你原来的想法跟银行提出来的想法发生了争议，怎么办？另外针对这种事情，基本原理还是适用的，建议买卖双方在情形可能发生重大变化，或者可能发生重大变化，必须在合同里面写明一旦发生政策变化情况下，按揭办不成，我们不承担这个责任，不追究双方当事人的原因。我在全国各地做讲座，不少地市都采取了这个建议，都在合同里面注明了。对于正在楼市处在十字路口的观察期，这个对于买家来讲是一个很重要的提示。
[主持人]在这个过程当中，可能各位律师多遇到都是一些购房者处于弱势群体的范畴，他们多去投诉，他们去申报一些案例。在这个过程当中，包括购房者也不希望退房，好不容易买一套房子，尤其是首套房，如果退一步讲，万一由于各种原因，购房者不得不退房，律师会给他们一些什么建议，或者他们应该走什么样的法律程序，或者怎么样规避不交违约金，使他们的损失控制到最小，先请殷律师谈一谈。
[殷 航]在面临这种情况的时候，首先作为购房者应该思想上保持理智，对整个事情处理有一个全程流程综合判断，首先我们应该把双方签订购房合同拿出来看，如果购房合同里面有利于我们的因素，比如说签定合同的时候，不可抗力条款没有做明确的列明，是一种模糊性的表述，或者在不可抗力条约当中明确说包括新政，在这种情况下对购房者提出不可抗力为由，要解除合同，拿回定金相对来说是有利的。
但并不是说凡是出现了新政，都可以以这个理由来解除合同，要根据具体的案件具体分析。如果开发商对于购房者来说是有利的情况下，我们可以第一步跟开发商协商，在协商的时候，我们也有一些法律依据，比如去年出台的在当前形势下处理案件的纠纷里面，明确引用了，有些时候购房者特别是属于自用型或者改善型，他不想再进行退房，很麻烦，在这种情况下可以依据这样的法律依据，跟开发商协商，要求变更房款，房款一降基准利率不变的情况下，首期付款也下降了，在这种情况下，买方在能够承受的范围之内，这个合同也能够继续履行，对于双方来讲是皆大欢喜的。我想作为一个理智的开发商来说，他也考虑这个处理方法。
如果开发商是很强势的情况下，我们只能够以诉讼的方式来解决，诉讼的方式刚才也说了，我们也有我们的理由，一方面可以考虑是不是在具体案件当中，是否符合不可抗力的情形，即便是不符合，我们也可以根据当前形势下，形势变更的原则，以及刚才黄老师讲的明显不公平，向法院提出解除合同或者是变更，减少或者避免损失。
[主持人]有时候我们单看到购房者与开发商之间出现了一些纠纷和矛盾，其实有时候银行业夹杂在这里面，甚至银行联合开发商，两个人是比较“亲密”的关系，购房者打一些官司，或者出现问题会更大，也许双方会踢皮球，也许双方会含糊不清，责任不明晰，可能购房者自己都搞不清楚，在这种情况下我们怎么去甄别责任的归属，作为购房者到底应该去找银行，还是应该去找开发商。这次新政出台以后，更多是贷款方面，也有开发商的原因，也有银行的原因，我们到底应该去找谁？
[殷航]这里面涉及到法律关系的问题，按照正常买房者与开发商签定合同的流程，我找开发商签订一个合同，在合同当中约定我的付款方式是首付30%，向银行贷款。但是这仅仅是合同的当事人，是我和开发商之间约定的，这种付款方式还是依赖于我和银行贷款的贷款协议，这种贷款协议就是在签定合同以后，具体找到银行办理贷款合同。一旦出现了无法贷款的情况下，我跟银行之间没有达成一个协议，但是这种情况导致我不能够按照正常拿到钱来支付房款，这种情况就导致我和开发商之间的违约行为，在这种情况下我不能够找银行。我要承担相应的责任，是因为我承诺了，所以最终的责任还是属于自己的。
[主持人]如果要是万不得已退房的话，常律师您有什么意见和建议提供给网友呢？
[常跃全]退房也是有很多原因的，就是因为按揭是PPI，或者是首付周期来退房的，就像刚才殷律师讲的一样，首先还是要看合同本身是如何约定的，如果合同本身对解约条款约定比较明确的话，双方就按照合同来办，不会有很大的分歧。假如解约条款约定比较模糊的话，我还是建议双方沟通，如果实在沟通不下去，就要通过法律途径来解决，这样就比较好。因为法律途径是一个具有权威性的解决方法，假如双方一直在协商不成的话，托在那里也不是很好。
[蔡若波]我觉得首先还是要看合同约定，就好象殷律师所说的，先看合同具体约定，谁要履行什么义务，假如在合同里面有约定，出售方有哪一方面迟延履行责任的情况下，也可以作为一种抗辩的事由来对抗开发商或者对抗出售方。刚才常律师所讲的案子，就是因为之前出售方因为迟延履行，导致这样的结果，这也是抗辩因素，具体看合同里面谁要做什么，什么时候做，到底有没有做或者有没有迟延来做，如果是有的话，可以做一个抗辩的事由来对抗对方。
[主持人]刚才我们从大的方面给网友提了一些指导意见，我们想在下面过程当中，结合一些实例进行分析。今天我们从网上搜集了比较具有代表性的案例，我们今天也邀请到了保利公馆2010年的业主姚先生，姚先生也是作为受新政影响的买家，请您具体讲一下您遇到的实际问题，让律师给我们做一个解答。
[姚先生]我从购买这个房子，刚开始有7折优惠购房，在交首付款签了合同之后。
[主持人]是买一手房吗？
[姚先生]是，我签订了合同之后，接受工商要85折，原来答应是7折，85折增加了我的购房成本，我就跟他们沟通，他们说还有办法其它银行可以做，就介绍我到其它银行申请贷款，经过了几家银行都是赶上了房贷紧缩，要提高首付85折，后来我就默认了，等我交上去申请之后，还要提供一年的社保和纳税证明，当时单位是帮我开了户，但是我没有买，我又被卡在这里了，昨天去了农村信用社递资料，他说可以做到两成首付，8折利率，最低可以做到七折，定期存款10%就可以做到七折，我就想在这里做，因为农村信用社要提供一些资料，开发商不提供，最后这个想法也“流产”了。所以我现在进退两难。
[主持人]您首付已经交了。
[姚先生]交了2成左右。
[主持人]要不然就是补交首付，要不然就是提高利率。
[姚先生]我现在补交首付也不明确，补交首付银行又说做不了，或者要85折或者怎么办，我现在就是卡在这里，希望哪个银行贷款给我也可以，因为我希望购买这个房子，但是贷款不下来，要退房也是无奈。
[蔡若波]当时他们跟你约定的时候，只是口头的约定可以给你拿7折的利率，是售楼小姐说的？
[姚先生]对。
[蔡若波]在口头约定的情况下是比较难举证的，刚才你说农村信用社可以给你提供贷款，开发商不肯提供一些证件，在这种情况下你可以把它录下来，可以致函给开发商，要求开发商办理贷款，如果开发商不配合的情况下，在这里面也是有责任的，这样对于你以后打官司也是有利的。
[主持人]您现在最想的做法还是在农村信用社去贷款？
[姚先生]对，如果其它银行可以贷的话也可以，我就不用弄到退房，或者首付款没收，这样对于我个人来说损失太大了。
[主持人]农村信用社可以给你贷，遇到这种情况，他怎么去向开发商要求或者让他们提供所需要的资料？
[殷 航]首先就是要看农村信用社需要开发商提供什么资料，这个资料可以发函给开发商，因为涉及到银行按揭贷款的问题，需要开发商提供一些资料，要求开发商在一定时间点提供，如果开发商不提供，后果可以由开发商自己负责。
[主持人]这个函是以个人名义。
[姚先生]可以委托律师发，或者通过公证的邮寄送达也可以，最后通过委托律师发或者邮寄送达。
[主持]开发商不给他贷是什么原因？
[殷 航]可能开发商觉得这个资料是他们自己的，不需要给他提供，或者是每个开发商都有自己合作的银行，具体要问开发商。
[常跃全]这个要看合同具体是如何约定的。
[姚先生]我今天也把合同复印件带来了。
[殷航]要看合同当中有没有锁定必须由哪家银行提供贷款。
[姚先生]我们一直都是跟销售联系的，开发商是跟他们老总联系的，还是跟谁临时？销售又是其它的公司在代理。
[常跃全]如果是发函肯定要发给开发商。
[殷 航]刚才姚先生讲到去买房的时候，听到售楼小姐怎么讲，这是口头承诺，如果没有证据的话，我们这种说法也不一定成立。所以我想呼吁消费者去买房的时候，一方面不要轻易售楼小姐的承诺，即便是要参考售楼小姐的承诺，也要有自己的想法，先去咨询相关的单位，这样会好一些，要不然的话一旦在合同当中签字，就会导致现在这种被动局面。
[主持人]必要的时候也可以录音或者留下一些证据。
[常跃全]我很同意殷律师的说法，宣传资料也好，口头承诺也好，在法律上有一个概念，属于要约邀请，并不属于要约，并没有体现在合同条款里面，对双方构成约束力，最后吸引力买房者一定要甄别这个陷井，这个就是所谓的隐约陷井。
[黄穗诚]我说一下合同的约定，这个地方讲的非常清楚，这个条款的约定好像跟我们定金合同有点相似，但是不一定是一样的，里面只履行了首期楼款交了，然后在多少号之前申请办理银行按揭手续，消费者跟开发商只是这个约定，并没有约定办不妥又怎么样，没有这个处分的说法。如果从消费者角度来讲，已经完成了合同的约定，我什么时候就到银行里面办按揭手续就可以了。所以问题不在这个合同里面，而关键在司法解释里面，如果办按揭不成，对于对方可以要求赔偿损失，关键是这条。这个合同非常清楚，只要在这个时间内履行了办手续，至于是否办的成没有约定违约责任。这是一个问题。
第二个问题，一个好的法律工作者，包括一个消费者都必须要明白，现在是一个博弈，你有你的想法，他有他的想法，所以你必须要了解开发商他为什么不要你转银行，如果办按揭不成，按照目前的具体做法，首期赔偿损失已经进入他的口袋中，所以他绝对不会给你转，关键就在这个地方。作为我们替你辩护，首先要看合同，还有法条是怎么规定的，有没有最新的规定。
拿到案件第一个事实，有没有证据支撑的事实，第二个法条，海选有没有有利于你这方面，你翻完之后可以发现有很多突破口，这个是我推翻很多个案一个非常重要的经验，不要轻新对方，不要把一个事情凝固了，这个是对我们解决事情不利的。必须要知道在民法也好，行政法也好，以法律为准则，法律是怎么界定这个事情的。
[主持人]就这个个案来讲，从法律责任来讲，业主是没有直接责任的，就是开发商和银行之间有自己的小算盘，单方面是违约的，不以他办理或者不以他签约，从法律角度来讲，他提出这个要求是合理的合法的。
[黄穗诚]一般银行跟开发商的关系，银行是为了赚钱，跟开发商搞一个协议，你的楼盘我承担按揭银行的作用，就包揽生意。但是在这个过程当中，如果不让他转银行是开发商的原因，如果一转银行等于你不用干活就可以拿钱了，已经有很多这样的例子。
[常跃全]开发商跟银行有很深的合作关系，开发商前期开发资金是很巨大的，需要银行的贷款支持，所以一般这个项目开盘开售的时候，双方有合作的关系，而且是比较固定的，这个楼盘贷你的款，让我的买家在你这里办理按揭，也是双方互益的途径。所以开发商对你换银行不积极是有自己的考虑。
至于是否构成合同里面违约事项，还是要看合同约定，就刚才的合同而言，明确了按揭的银行，开发商没有配合你改变按揭银行的利率，至少在合同条文当中体现不出来。
[主持人]假如打官司硬究法律条文的话，业主可能会吃亏。
[常跃全]所以最好的解决途径不是刚开始就通过法律，现在姚先生关于退房只是一个想法，而并没有付诸实施，我现在还是想办法怎么样把按揭办下来，换一个银行也可以，现在最应该做先应该跟开发商做好沟通，双方可以达成谅解就最好。
[蔡若波]而且沟通过程最好能够有一个证据，录音。
[殷 航]合同关于按揭付款这一块，开发商指定银行来办理，我们也知道银行和开发商之间是有合作关系的，我们去签这个合同的时候，一般是固定的合作关系，我们征求开发商意见，因为你那里有长期的合作关系，有贷款利率优惠，所以我们也同意到这个银行去贷款，但是一旦出现新政，不归属与任何一方的原因，这个合同不能够在这个银行贷款，我们还可以通过其它的方式，比如其它的信用社去贷款，在这种情况下向开发商提出要求更换贷款机构是有道理的。也就是说之所以在合同当中约定是由某一家银行承担按揭贷款，那是因为开发商和银行之间本身就有这么一种关系，现在情况变了，是银行不能贷款，作为买方来讲，为了不违约，为了积极履行合同，找到另外一种解决办法，我向你提出来，你拒绝了我这种要求，开发商是有责任的。 | 
