新政调控，使得住宅市场一片静悄悄，商业地产却持续活跃，许多投资客把目标从住宅市场转移到商业地产。然而纵观今年已推出和即将推出的独立商业项目，多数只租不售，这让不少投资者有点失望，也让人回想起商业地产“返租销售”时代遗留的种种问题，“只租不售”是否成为商业地产发展的趋势？

　　现状：商业项目集体只租不售

　　上半年，顺应市场需求“逆势顺推”，使得商业物业供需两旺。

　　记者调查了解到，下半年城区供应的商业地产项目并不多，楼盘的商业部分下半年可能推出市场的有御泉山、黄旗印象、江南第一城 、景湖时代城等，独立的商业项目有第一国际汇一城、星河传说的星河城以及金域华府商业项目。这仅剩的少量，体量较大的独立商业项目基本上坚持只租不售，剩下可售的更加少得可怜。

　　“星河城将统一经营管理，只租不售。”联华国际集团商业地产副总裁的李应聪表示，“作为购物中心来卖商铺很危险，以前就有很多失败的例子，即使是一小部分卖掉，都会影响到将来整体经营推广，搞不好就死在卖铺这个问题上。”李应聪认为，个体业主有自己的利益诉求点，要统一思想配合推广宣传很难，这将影响到整个购物中心未来的价值。据了解，星河城早在去年12月，就与SPAR超市、保利博纳电影院、CKJEANS等品牌商家签约，作为联华集团打造的首个大型购物中心商业项目，定位中高端消费市场，以吸引东城区富人消费为主，进而辐射整个东莞城镇高端消费人群，该商业项目计划今年年底明年年初开业。

　　金域华府的商铺什么时候销售，也成为投资者关注的问题。记者昨日从金域华府商业地产销售公司中天力通地产获悉，该项目中天中央广场将持有经营不对外销售，至于部分街铺是否出售还未做决定。最为引人注目的是，沃尔玛东莞旗舰店就设在这里并在年底开业，这将辐射到四环路、五环路中央生活区和生态区，加上几个大的楼盘年底开发入住，这给开发商长期持有物业增加了更多的底气和信心。

　　“第一期没有大型主力店，街铺没有足够的人气，第三期汇一城只租不卖，引进吉之岛、电影院和溜冰场，带动人气，到时再对第一期进行调整。”第一国际汇一成销售代理公司思创动力营销总监王安明说。王安明表示，大型品牌超市百货主力店往往能够带旺商圈发展，而这些主力店进驻除了对期、空间以及周边人流有要求之外，原则上不允许购物中心卖铺。他们认为，开发商卖铺会加大店铺经营的风险。

　　回顾：卖铺后商圈经营萧条

　　只租不售对于开发商来说，意味着资金回笼周期长，中小型开发商往往熬不起。但如果全部销售让业主自主分散经营，不少项目最终萧条一片。因此，东莞不少商业项目都采取折中的方法，销售出去再收回来统一规划出租几年将市场培养起来后，交回业主自主经营。然而，近两年随着返租到期潮到来可以看到，销售返租的模式依然无法使业主很好地经营下去。

　　世博广场是东城最旺的商业圈，2004年正式公开发售，街铺返租三年，其他商铺采用十年返租，目前街铺已经过了返租期，其他商铺还是统一招商管理。记者走访看到，从A区的海雅百货、好又多，到肯德基、麦当劳，以及钻石世家、六福珠宝、中域电讯、国美电器等等，以及电脑城，带动大批人流进入。然而，销售返租的经营模式，也使里面部分区域经营不善。位于E区的世博儿童世界除入口处走道之外，多数商铺空出来，外围的部分商铺贴着转让或出租，里面几乎无人走动。入口处销售女装的店主告诉记者，除了街铺和通道的商铺之外，里面人流太少，许多商家生意做不下去了。

　　以餐饮业出名的第一国际，也是2004年开盘，尽管餐饮业名声在外，其他业态经营却相当惨淡。在第一国际第一期一楼，记者看到，即使在白天的时候依然非常昏暗，因为几排的商铺都无人装修经营，即使靠近外围的商铺也很少人光顾。只有到了中午和晚上用餐时间，这里才会人流涌动。思创动力营销总监王安明告诉记者，商铺卖出去以后，各个业主想法都不一样，特别是大的商业，想统一经营比较困难。

　　比起世博广场、第一国际，西城楼大街的业主和租户可能更加无奈。当时西城楼开盘的时候，一楼临街铺面价格在80000元/平方米之上，里面的一楼铺面是38000元-45000元/平方米，由于商铺价格高，周边商铺租金也达到每平方米三四百元，谁也不会想到分散经营、与周边商圈同质化竞争，最终导致今天租金跌到40元。     只租不售是趋势？

　　对于住宅街铺来说，具有较少的体量以及庞大的消费群体，街铺经济可以自然产生，不需要统一管理。但作为大体量的商城、购物中心或商业街，只有统一管理，差异化经营才是出路。

　　业内人士告诉记者，现在东莞很多开发商都吸取了几年前大型商场卖铺的失败经营经验，都希望能通过持有商铺来统一经营管理带旺商圈，但是不少开发商的资金能力不强，或者是考虑到经营风险的问题，这迫使他们不得不卖掉部分商铺回笼部分资金。

　　北京师范大学珠海校区学院教授吴德夫认为，大型商业最理想的状态是一个商铺都不卖，大型商业要有主力店带旺，若干年后商业味浓了，租金才能涨上去，长期来看物业升值了，如华润深圳万象城能实现只租不售，除了有成功模式可复制以外，开发商也有很强的招商水平。但只租不售不能说是一种趋势，最终还是要看开发商的资金实力，引进主力店往往租期长，租金低，几年内都无法回笼资金。

　　记者了解到，东莞目前正在经营的大型商业，开发商持有经营的多多少少都有卖出一部分，如华南MALL、时尚岛、城市风景等。即将上市的商业项目，也未必能够做到一个商铺都不卖。中天力通营销总监朱必步告诉记者，当时城市风景商业街也是采取销售的方式，但开发商自己也持有一部分，通过定位定向招商，卖出部分也为业主提供招商，这才使城市风景发展到现在的综合业态。思创动力营销总监王安明也表示，汇一城基本上是只租不卖的，但以后裙楼下面部分可能也会售出。

　　后期经营更是关键

　　商业项目要运行成功，只租不售只是基本条件。中原地产东莞研究部经理车德锐认为，开发商对商业项目的定位，对招商品牌的选择很重要，还要根据市场需求进行调整才有可能把商业长期经营好。这对开发商的综合实力要求很高，如要有丰富的招商经验，还要有商业经营的经验。但由于开发商往往商业经营经验不足，引入专业的经营团队是较好的选择。

　　北京师范大学珠海校区不动产学院教授吴德夫认为，商业地产能否成功，与开发商的资金实力、招商水平以及经营管理能力有关。做过商业地产会发现，商业地产的经营其实困难重重，风险很大。除了前期的资金实力以外，招商实力非常关键，只要主力店进驻才能带旺。开发过程中有很多的问题，如有些项目前期没有招到主力店，后期还要根据主力店的需求重新进行工程和建设，又加大了成本。在经营管理方面，国内商业地产相对落后，很多房地产公司往往没有专业团队，不少开发商都通过建立自己的团队去经营，引进国际专业团队来经营的极少。但如果经营得好，还会带动商圈经营环境更好，因为商业地产没有房价波动的风险，其资源大幅增值在所难免。