第一章　总则

　　第二章　拆迁管理

　　第三章　与安置

　　第四章　罚则

 

　　经市人民政府第11次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　二○○四年一月二日

岳阳市城市管理实施细则

第一章　总则

　　第一条　为了加强对城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》等法律法规，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条　凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人或被拆房屋承租人补偿、安置的，适用本细则。

　　第三条　市、县（市）人民政府房地产行政主管部门是本级人民政府的房屋拆迁管理部门（以下简称房屋拆迁管理部门），负责对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

　　市、县（市）人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

　　规划、建设、园林、公用事业、公安、司法、文化、环保、工商等有关部门和各街道办事处，应按各自职责互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

第二章　拆迁管理

　　第四条　未取得《房屋拆迁许可证》的房屋，不得实施拆迁。

　　第五条　申请领取《房屋拆迁许可证》的单位，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列资料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证及红线图；

　　（三）国有批准文件；

　　（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；

　　（五）拆迁补偿安置资金专项存储证明。

　　本条所称拆迁计划和拆迁补偿安置方案，包括拟拆迁范围、房屋基本情况、拆迁期限、安置房或周转房源、补偿安置费用概算和拆除施工方案。

　　本条所称专项存储，是指申请拆迁单位将拆迁补偿安置资金足额存入拆迁管理部门指定的资金监控帐户。

　　第六条　房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

　　第七条　房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

　　房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人和被拆房屋承租人做好宣传解释工作。

　　第八条　拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。被拆迁人和被拆房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

　　第九条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。

　　房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

　　第十条　拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并与其订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

　　第十一条　实施房屋拆迁、拆除的人员必须接受业务培训，具备相应的专业知识与技能，方可上岗。

　　第十二条　拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

　　（一）新建、扩建、改建房屋；

　　（二）改变房屋和土地用途；

　　（三）租赁房屋。

　　房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

　　第十三条　拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　拆迁人未专项存储足够拆迁补偿安置资金的，房屋拆迁管理部门不得批准拆迁。

　　第十四条　拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

　　第十五条　拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

　　第十六条　被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆房屋有关事项，向公证机关办理证据保全。

　　第十七条　尚未完成拆迁补偿安置的建设项目需要转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让之日起30日内予以公告。

　　第十八条　房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监管，不得随意解控资金，应根据拆迁补偿安置协议和拆迁进度及时解控相应数量的资金；拆迁完成后，应当将剩余资金退还给拆迁人。

　　第十九条　被拆迁房屋的拆除施工必须由能确保安全的建筑施工企业承担。承担房屋拆除施工的企业及其负责人对房屋拆除施工安全负责。

　　建筑施工企业在房屋拆除施工前，应当制定拆除房屋的实施方案，报当地建设行政主管部门备案。

　　第二十条　房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章　拆迁补偿与安置

　　第二十一条　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按批准建设时所附条件处理，未附条件的，按照其重置价格结合剩余使用年限给予适当补偿。

　　拆迁公告发布后进行的装饰装修，一律不予补偿。擅自扩建的，扩建部分不予补偿。

　　第二十二条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　除本细则第三十四条第二款、第三十六条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

　　第二十三条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、结构、用途、建筑面积和房屋新旧程度等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　法律法规另有规定的，从其规定。

　　第二十四条　被拆房屋的权属、面积、结构、用途等以《房屋所有权证》记载的为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其它有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其它有关部门的批准文件为准。

　　未经规划行政主管部门和其它有关部门的批准，擅自改变房屋用途的，改变后的用途不得作为评估的依据。

　　第二十五条　被拆迁房屋的补偿金额，先由拆迁人委托房地产评估中介机构根据被拆迁房屋的区位、结构、用途、建筑面积和房屋新旧程度进行分类评估，确定房地产市场评估价格，然后由拆迁人与每一个被拆迁人根据分类评估价格，结合被拆迁人房屋的具体情况协商确定。

　　同一范围内被拆迁人人数较少，且被拆迁人愿意直接协商确定被拆迁房屋补偿金额的，拆迁人可以不进行评估，直接与被拆迁人协商确定被拆迁房屋的补偿金额。

　　第二十六条　被拆迁房屋的补偿金额，拆迁人与被拆迁人按照前条规定协商不成的，由拆迁人和被拆迁人共同选择房地产评估中介机构进行分户评估。双方不能就评估中介机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择评估中介机构的，任何一方可以申请房屋拆迁管理部门以公开抽签的方式确定评估中介机构。

　　分户评估，应当考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、新旧程度、楼层、朝向等因素。当事人对分户评估报告不服的，可以申请房地产行政主管部门组织拆迁人、被拆迁人、评估机构和有关专家参加评审，由专家组确定评估结果。

　　分户评估结果，应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。

　　第二十七条　从事房屋拆迁评估的中介机构和人员，必须依法取得房地产评估资质、资格证书，并到估价对象所在地的房屋拆迁管理部门登记备案。房屋拆迁管理部门应当适时公布房地产评估中介机构名单及资质、信用等情况，提供房地产评估中介机构查询服务。

　　与拆迁人、被拆迁人和房屋承租人有利害关系的评估中介机构和估价人员，不得承担该拆迁房屋的评估。已经评估的，其评估结果无效。

　　第二十八条　拆迁人或者由房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定评估中介机构的，由拆迁人与评估中介机构订立委托评估合同；拆迁人与被拆迁人共同选择评估中介机构的，由拆迁人、被拆迁人与评估中介机构订立委托评估合同。评估费用由拆迁人承担。

　　第二十九条　评估中介机构应当指定3名以上估价人员，按照国家房地产估价规范，独立、客观、公正地进行被拆迁房屋价格评估。

　　拆迁房屋估价时点以房屋拆迁许可证颁发日期为准。

　　第三十条　评估结束后，评估中介机构应当向委托人出具估价报告书。

　　估价报告书应当由估价人员署名，加盖评估中介机构公章，并报房屋拆迁所在地房屋拆迁管理部门备案。评估结果应当在一定范围内向公众公布，接受监督。拆迁人和被拆迁人有权要求评估中介机构就评估报告书作出说明。

　　第三十一条　被拆迁人应当配合评估工作。无故阻碍评估的，其被拆迁房屋的补偿金额，由本细则第十五条规定的裁决机关参照同类房屋的补偿金额裁决。

　　第三十二条　房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁评估中介机构和估价人员的监督。评估中介机构或者估价人员在房地产评估活动中有下列行为之一的，两年内不得从事拆迁评估：

　　（一）转让评估业务或者允许他人借用自己的名义开展评估业务的；

　　（二）接受委托人的请客送礼或者其它不正当利益的；

　　（三）弄虚作假、故意提高或者降低评估价格的。

　　第三十三条　对住宅房屋建筑面积在45平方米以下（含45平方米）、享受最低生活保障待遇的被拆迁人，拆迁时按以下方法补偿：

　　（一）实行产权调换的，调换房屋建筑面积不得小于45平方米，且45平方米以内不计算差价，45平方米以外部分则按实计价。

　　（二）实行货币补偿的，按建筑面积45平方米以市场评估价计算补偿金额；最低补偿500元/平方米。

　　第三十四条　实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本细则的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　拆迁城市规划用于道路、绿化等公益事业建设用地上的房屋和非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　第三十五条　拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

　　第三十六条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系未能达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立合同。

　　第三十七条　拆迁直管公有房屋实行产权调换的，不计算差价，由拆迁人偿还产权给直管公房管理部门，直管公房管理部门负责安置承租人。拆迁人偿还住宅房屋的建筑面积，平均每户不得少于55平方米。

　　第三十八条　对被拆房屋实行产权调换的，拆迁人必须提供有合法产权手续、符合国家质量安全标准的安置房，并实行一次性安置。因特殊情况需要过渡安置的，应当征得被拆迁人和房屋拆迁管理部门同意，并按照本细则第四十二条的规定安排周转房；过渡安置期间，安置房的设计发生变更的，应当取得被拆迁人同意。

　　第三十九条　拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　第四十条　拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

　　第四十一条　拆除生产、经营用房，由拆迁人向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，拆迁人应当给予相应补偿。搬迁补助费、补偿费数额，按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际开支或者所废弃生产设备的实际价值确定。

　　拆除住宅房屋的，由拆迁人向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。一次性安置的，支付一次搬迁补助费；过渡安置的，按照搬迁次数支付搬迁补助费。

　　拆迁人负责搬迁的，不支付搬迁补助费。

　　第四十二条　在过渡安置期间，拆迁人应当对自行安排周转房的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费。

　　被拆迁人或者房屋承租人不能自行安排住处的，拆迁人应当给被拆迁人安排与被拆迁房屋面积相近的周转房，但不再支付临时安置补助费。

　　第四十三条　拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

　　第四十四条　因拆迁人的责任延长过渡安置期限的，拆迁人应当按照下列规定向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费：

　　（一）自行安排周转房的，延长时间在一年以内的，按照第四十七条规定标准的2倍支付；延长时间超过一年的，按规定标准的3倍支付。

　　（二）由拆迁人安排周转房的，除另有约定的外，延长时间在一年以内的，按照第四十七条规定的标准支付；延长时间超过一年的，按规定标准的2倍支付。

　　第四十五条　被拆迁房屋内单独立户的水、电、有线电视、电话、燃气等，按有关部门和单位规定的现行价格标准补偿。

　　第四十六条　因拆迁非住宅造成停产、停业的，拆迁人应当对房屋使用人给予适当补偿。

　　第四十七条　本细则规定的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费以及其它附属设施的补偿标准，由市、（县）市人民政府物价部门会同房屋拆迁管理部门共同制定。

　　第四十八条　拆迁补偿安置协议签订后，被拆房屋及附属物归拆迁人所有，被拆迁人不得损坏或拆走。被拆迁人将房屋及附属物损坏或拆走的，按协议的补偿金额等额扣除。

　　第四十九条　拆迁补偿安置协议签订的同时，被拆迁人应当将房屋所有权证交给拆迁人。房屋所有权证因被拆迁人遗失等原因不能交出的，由被拆迁人登报公告作废。

　　第五十条　房屋拆除后10日内，拆迁人应当到当地房地产产权管理机构办理被拆迁房屋的产权注销手续。

　　对被拆迁房屋实行产权调换的，拆迁人应当在安置房交付后60日内为被拆迁人办理房屋产权登记手续；被拆迁人未能结清差价款的，按拆迁协议约定处理。

　　户籍管理、教育、医疗等部门和单位应当根据被拆迁人提供的房屋拆迁安置证明，及时为被拆迁户办理户口迁移、转学、就医等有关手续。

第四章　罚则

　　第五十一条　违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

　　第五十二条　拆迁人违反本细则规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

　　第五十三条　拆迁人违反本细则的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

　　（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

　　（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

　　（三）擅自延长拆迁期限的。

　　第五十四条　接受委托的拆迁单位，违反本细则规定转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

　　第五十五条　辱骂、殴打房屋拆迁工作人员的，依照治安管理处罚规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十六条　房屋拆迁管理部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其它批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其它直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附则

　　第五十七条　在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人或房屋承租人进行补偿、安置的，参照本细则执行。

　　第五十八条　本细则自2004年1月2日起施行。市人民政府1993年2月1日发布的《岳阳市城市房屋拆迁管理暂行办法》和2001年4月22日发布的《岳阳市城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》同时废止。