第一章 总则

第一条 为加强我市房地产市场管理，充分发挥房地产市场机制作用，维护房地产市场秩序，保障合法交易，促进房地产开发、经营、流通，加速住宅商品化，根据国家和省的有关规定，结合我市实际情况，特制定本暂行办法。

第二条 凡在本市区从事交易、租赁、互换市（包括部队、铁路、林业及驻牡办事处等）房管部门直接管理的房产，单位自行管理的房产和私有房产活动的单位和个人，均应执行本办法。

第三条 房地产交易市场是指在本市区进行的公有房屋，私有房屋的买卖、租赁和互换活动的固定场所。房地产交易市场由市房地产管理局负责建立。

第四条 牡丹江市房地产交易市场管理所，负责办理房产交易、租赁、互换等业务，组织实施本办法，监督检查房地产交易市场，调节、处理房地产纠纷等工作。

第二章 房屋交易

第五条 单位或个人买卖、赠与房产，均属交易范畴。凡发生交易行为，须事先到房地产交易市场管理所办理交易登记，审查评估价格，并按统一印制的契书立契。违者处以房价百分之二的罚款。

第六条 从事房屋交易应是权利双方的当事人。如当事人因故不能亲自办理鉴证手续，可委托代理人办理，代理人必须持经公证机关公证的委托书，并要注明委托代理的权限。

第七条 出卖产权共有的房屋（包括各类公房），卖方只能有权出卖已确认归本方所有的那部分房屋；出卖整栋房屋，必须提交产权共有人同意的证明文书。

第八条 申请办理房产交易鉴证，个人须持房屋产权证、、居民身份证和房屋所在地居民委出具的证明；单位须持房屋产权证、土地使用证、买卖双方协议书和上级主管部门的批件；买卖商品房须持房屋开发经营资格审查证件、书和房屋产权移交通知单。

第九条 有下列情形之一的不准买卖成交：

1．公、私房产无合法产权证件；

2．有产权纠纷或的房产；

3．代管房产；

4．违章建筑和宅基地；

5．经市政府确定为建设征地动迁的房产；

6．单位擅自购买的私人房产。

第十条 房产所有人出卖租出的房屋，承租人在同等条件下有优先购买权。出卖共有房产，共有人在同等条件下有优先购买权，卖房人须提前三个月通知共有人或承租人，共有人或承租人逾期未做表态的，视为放弃优先购买权。

第十一条 房产所有人出卖建在集体所有制土地上的房屋，须经乡、镇人民政府批准。

第十二条 单位出售公有房产，须向市房管部门申报，经市房地产交易市场管理所评估房屋价格，办理鉴证手续。否则，不予办理产权执照。

第十三条 享受国家、企事业单位补贴或优惠购买的（自建公助）房屋，需要出售时，只准卖给原补贴单位或政府房管机关。原补贴部分已交还补贴单位的，经房地产管理部门审查属实后，方可自行处理。

第十四条 居民购买的公有旧住宅，交齐全部房款后，到市房地产交易市场管理所登记发证，方可出售。超过重置价成新折扣的增值部分，个人只应得百分之二十。另百分之八十由原单位或原房管部门收回，纳入住房基金，用于建房，不准挪作他用。

第十五条 凡是产权单位补贴出售的公有旧住宅，按当时房地产管理部门评定的售价优惠百分十五，超过部分由房地产管理部门向购房户收回补贴款，变有限产权为全部产权归个人所有，允许进入市场。

第十六条 凡从事开发经营商品房的单位，其出售商品房，应统一到市房地产交易市场管理所申请登记，采取自销和代销相结合的办法，进行统一管理，执行市统一规定的销售价格；单位与单位，个人与个人之间的房屋交易价格，可根据房屋所在地地段级差、环境因素酌情浮动，允许放开、随行就市；单位购买私人房屋，须经市房地产管理部门批准，价格可适当浮动，最高不得超过交易市场定期公布的限价。

第十七条 市房地产交易市场管理所，要充分依靠群众参与管理，在街道居民委建立房地产交易市场管理联络网点，掌握情况，防止房产交易中的偷、漏、瞒税。

第十八条 交易双方不得隐瞒房产交易价格。对隐瞒的，处以瞒价部分的百分之二十至三十的罚款。

第十九条 对单位擅自购买私房，按有关规定，除补交契税、手续费外，并处以交易额百分之二十至三十的罚款，同时要追缴卖房者非法所得的高额部分，由市房管部门出具证明，本人所在单位负责扣缴。

第二十条 办理房产交易鉴证，按下列规定向市房地产交易市场管理所缴纳税、费：

1．单位购买商品房申请办理鉴证，按成交额的百分之二缴纳管理手续费；

2．个人购买商品房申请办理产权登记鉴证；按成交额个人缴纳百分之零点五，售房单位缴纳百分之一的管理手续费；

3．对没有开发经营资格审查证件的单位，其出售的商品房，按成交额百分之二点五缴纳管理手续费（由出售单位缴纳百分之二，购房者缴纳百分之零点五）；

4．公与公或私与私之间的房产交易，按成交额缴纳百分之六的契税，百分之三的管理手续费；

5．单位出售公有旧住宅，免征房产税和契税，按成交额，出售单位缴纳百分之二，个人缴纳百分之一的管理手续费；

6．房产交换，按评估的房屋价值总额一半的百分之三缴纳管理手续费，对差额部分按正常交易缴纳税、费；

7．本条第一、四、六款中所规定的管理手续费，买卖双方各负担一半；

8．私有房产赠与，由受赠者按评价额缴纳百分之六的契税，百分之一点五的管理手续费；

9．由主管部门调拨和企业兼并的房产，因机构调整房产转移，由接管单位缴纳百分之一的管理手续费。

第三章

第二十一条 私人房产出租为住宅的房屋，租赁双方需签定租约，明确权利和义务，并经市房地产交易市场管理所鉴证，收取出租人年租金额百分之一的鉴证费。

第二十二条 单位自管房屋、私有房屋出租为非住宅用房、活动房和以房入股或以房联营的，租赁双方须持房屋所有权凭证（批件）和租约，到市房地产交易市场管理所办理租赁许可证，租赁关系方为有效。未经批准鉴证的，工商行政管理部门不予办理营业执照，银行不予立户。

对私自签定的租赁协议，本办法发布执行前，按牡房地字〔1987〕第42号、牡物价字〔1987〕第116号牡工商字〔1987〕第49号、牡支行字〔1987〕第38号联合规定，限期三个月内到市房地产交易市场管理所补办租赁鉴证手续，补发租赁许可证。逾期不办者，每天加收月租金额百分之二的滞纳金。本办法发布执行一个月后，每逾期一天，给予租赁双方各罚款五元。

第二十三条 单位自管房屋、私有房屋出租为非住宅的租金标准，按牡房地〔1987〕第42号文件规定执行。私有房产出租为住宅的房屋，按准成本租金每月每平方米一元三角计租。房租允许浮动，但最高不得超过准成本租金的一倍。

第二十四条 出租的门市房（包括出租柜台的房屋、楼房）租赁双方须到市房地产交易市场管理所鉴证。出租人按月租金额百分之六缴纳环境率费，租赁双方各缴纳月租金额百分之一的鉴证费。对未经市房地产交易市场管理所批准鉴证的，工商行政管理部门不予办理营业执照。

第二十五条 单位和私有房屋改变用途，须到市房地产交易市场管理所登记、鉴证，（个人缴纳百分之一，单位缴纳百分之二的鉴证费）并按照同等地段门市房年租金额标准缴纳百分之六的环境率费。

第二十六条 违章建筑的房屋原则上不准出租。对八四年以前的违建房屋，在不影响城市规划管理和近期旧城改造的条件下，经有关部门审查批准后，办理临时手续，允许临时做营业性用房或出租。国家征地需要时，必须无偿拆除。

对违章建筑做营业性房屋的，除按第二十五条规定收取各项费用外，并处以二至三倍罚款。

对违章建筑房屋出租者，除按第二十四条规定收取各项费用外，并处以三至五倍的罚款。

第二十七条 租赁非住宅用房，每年办理一次鉴证手续。租赁期限由双方议定，但租期一般不得超过三年。租赁住宅用房，每三年办理一次鉴证手续。

第二十八条 房屋租赁期间，出租人不得无故收回出租房屋。如果出租人确实需要收回出租房屋时，应提前二个月征得承租人同意，到市房地产交易市场管理所办理终止协议（合同）手续，并向承租人交付相当一个月房租额的违约金。

承租人需在租期未满前退房的，满半月的按整月计租，不足半月的按半月计租，另向承租人交付相当一个月房租额的违约金，并到市房地产交易市场管理所办理终止协议（合同）手续。

第二十九条 房屋租期届满，承租人在同等条件下有优先承租权。出租人因住房困难，确需收回房屋自住时，承租人应另找住房，其所在单位有责任给予协助解决。承租人确实找不到住房，市房地产交易市场管理所应根据具体情况按如下款项办理：

1．对确实暂时无房搬出的，可协议延期租用。

2．对租金低于规定标准的，按有关规定合理增加租金。

第三十条 承租人有下列行为之一者，出租人有权提出解除租约或索取赔偿：

1．擅自将承租的房屋转让、转借、转租或以承租的房屋搞“联营”的；

2．未经出租人同意，累计三个月不交房租的；

3．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

4．擅自改变房屋使用性质或损坏房屋结构、设备的；

5．无故空闲房屋超过三个月的。

第三十一条 出租人对出租房屋应当经常检查，及时维修养护。做到不漏、不塌、沟管畅通、门窗和各种附属设施完好。

出租的房屋因失修、失养，致使房屋倒塌，造成人身伤亡和财产损失，出租人要负有经济赔偿责任和刑事责任。

第三十二条 出租人因维修出租房屋，需要承租人暂时搬出时，承租人应当给予支持。房屋竣工后，出租人应保证原承租人搬入使用。

第三十三条 按规划确定的中心商业区临街的房屋，凡适合做门市房的，可以进行调整，由使用单位合理安置原住户。对已做合理安置，原住户拒不搬出的，产权单位有权对其按非住宅租金标准收取房租。

第四章 房屋互换

第三十四条 任何单位和个人进行房屋使用权互换，均要到市房地产交易市场管理所办理手续，登记备案。

第三十五条 房屋互换要在产权不变的前提下，本着自愿互利、合理用房、有利生产建设、方便群众生活的原则进行。

第三十六条 房屋互换的范围。

1．直管公房住户之间的互换；

2．单位自管房产住户之间的互换；

3．直管房产住户与单位自管房产住户之间互换；

4．有私房与单位房、直管房与直管房之间的互换；

5．单位工商用房与单位承租的直管公房之间的互换；

6．外地与本市住房之间的互换。

第三十七条 申请互换单位自管房，应事先经所在单位批准。房租费由职工所在单位代扣。逾期三个月拒交房租者，产权单位有权收回房屋。

第三十八条 不准随意提高租金标准。外单位职工向产权单位缴纳房租，应按产权单位内部职工的同等标准计租，并随着住房制度的改革，要逐步实行统一租金标准。

第三十九条 外单位职工居住产权单位的房屋，必须遵守产权单位的管理制度。要爱护房屋及其附属设施，不准私自拆改房屋设备和改变房屋用途，不准转借、转让、转租、转兑，违者由产权单位按有关规定处理，直至收回房屋。

第四十条 各单位要积极为职工换房提供方便，及时传递信息，支持换房工作。

第四十一条 房屋互换实行有偿服务，收费标准是：

1．互换登记费，每户收费0．5元；

2．市内公产住房换成户，每户收费10元；

3．公产与私产换成户，收公产房户20元，收私产房户40元；

4．跨省、市住房换成户，收本市房户20元，收外地房户10元。

第五章 附则

第四十二条 从事房地产经营的单位，必须按照国家有关规定进行活动。对在房地产经营、市场交易中从事倒买倒卖、非法牟利、私下交易、隐价瞒租、偷漏税费、擅自扩大收费范围和收费标准、以附加条件索取额外收入等非法活动的单位和个人，由市房地产、物价、工商、税务等部门分别依法查处。情节严重的，交司法机关处理。

第四十三条 房地产交易市场管理人员，要秉公办事，尽职尽责，切实管理好房地产交易市场。对以权谋私，索贿受贿的，一经查出，视其情节轻重，给予批评教育或行政处分，直至追究法律责任。

第四十四条 任何单位和个人都有权向市房地产管理部门举报违反本办法的行为，房管部门要为举报者保密，经查实后按其罚款金额适当奖给举报者。

第四十五条 对侮辱、围攻、殴打房地产交易市场管理人员，扰乱房地产交易市场秩序者，按《治安管理条例》处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十六条 因房屋交易、租赁、互换发生的纠纷，由市房地产管理局负责仲裁。经受理的房地产纠纷案件，按《民事诉讼法收费办法（试行）》规定缴纳案件诉讼费。如当事人不服仲裁，可在接到处理决定十五日内，诉请当地人民法院裁决。

第四十七条 本办法由牡丹江市房地产管理局负责解释。

第四十八条 本办法自公布之日起实施。

各县（市）可参照本办法，具体负责本地的房地产交易市场管理工作。