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四川省建设委员会、四川省城镇房屋普查换证工
www.110.com 2010-07-06 14:22

各市、地、州、县建委(建设局),各省辖市房管局(处):

  为妥善处理好房屋产权归属等遗留问题,推动城镇房屋所有权登记发证工作的顺利进行,我们汇集、草拟了《城镇房屋产权问题的有关政策规定》,其中一些具体规定是经过十多个市、地、县房管部门同志的认真讨论,多次修改的,现印发给你们,请结合本地区实际情况,研究试行。在试行中有何问题和意见,望及时告诉我们。

城镇房屋产权问题的有关政策规定

  为妥善解决我省城镇房屋产权归属等遗留问题,减少,保障房产所有人的合法权益,以利于社会的安定团结和房屋所有权登记发证工作的顺利进行,特将国家和我省有关政策、法令、法规汇集起来,有些问题结合我省实际情况,作了些补充规定,供各地作为处理城镇房屋产权问题的依据。

  一、关于涉及土地改革的房产产权处理

  土地改革是我国废除封建的土地所有制的一场伟大革命,其成果应予肯定和保护。土改时城镇房产产权的归属,一般应以土改时确定的产权为准。至于遗留下来的问题,根据土改当时的政策法令以及最高人民法院一九六三年《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》和四川省高级人民法院一九八六年《审理房屋案件座谈会纪要》等文件的规定,处理原则是:

  (一)地主、富农在城镇的房产,在土改中被没收或征收了的,产权归国家所有。

  (二)地主、富农在城镇的房产,土地中被漏没收、征收至今仍由本人管业的,鉴于历史变迁,情况变化,凡管业人能提供具有法律效力的产权证件,经查证属实者,产权归管业人所有;如果应没收征收的房产已由国家接管,只是没收、征收手续不全的,产权也应归国家所有。

  (三)土改中,将没收地主、富农的城镇房屋分给贫民居住的,如当时已明确其所有权的,应维持不变;未明确其所有权的,产权原则上应归国家所有,具体处理可按省府办公厅川办发〔1985〕18号文件的规定办理。

  (四)土改前劳动人民租佃富农、小土地出租者或中农的房屋居住,土改时应分房而未分房的,房屋归长期居住者所有。

  (五)土改时在外地已分得房屋,而本人原房已分给他人的,不再退还原房,也不再另分给房屋。

  (六)土改时,将分配给住户的房屋错填在另一户的房产证上,而房屋长期由分房者居住的,产权归住户所有。

  (七)土改时,农会将公共房屋分给应分房而实际未分房的农民、复员退伍军人,当时又未发给房产管业证,现房屋产权应归分房人所有。

  二、关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子的房产处理

  根据政务院一九五一年二月四日《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》精神,处理原则为:

  (一)对战犯、汉奸、官僚资本家和一般匪特、恶霸、反革命分子的房主,凡经市、县法院、法庭判决或各级政府决定没收的,产权归国家所有。

  (二)解放初期被镇压或判刑时,未明确没收其房产,但房屋已由政府接管了的,原则上归国家所有。

  三、关于“大跃进”和“四清”运动中有关房产遗留问题的处理

  根据中共中央《关于坚决纠正错误彻底退赔的决定》,中央办公厅转发陕西省委《关于纠正社教运动以来错订地主、富农成份问题的通知》和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》等文件精神,按以下原则处理:

  (一)对在“大跃进”和“四清”运动中被挤占的私人房产,未作过退赔,原房还在的,原则上应将房屋退还原房主。被挤占和拆除了的房屋,凡已作过退赔的,不再变动。未作退赔的,可按当地政府规定的现行补偿标准给予经济补偿。

  (二)无偿拆除私人和单位的房屋后,对被拆除房屋者作了住房安置的,如拆房单位安置的房屋是本单位自管的房产,双方可协商进行产权交换,安置的房屋归被拆除房屋者所有;如拆房单位安置的房屋是房管部门直管的房产,被拆除的房屋由拆房单位向原房产按当地标准作经济补偿,被拆除者应与房管部门就现在的住房建立租赁关系。

  (三)“四清”运动中因错划阶级成份而被没收征收的私人房屋,应宣布无效,其房屋仍归原房主所有。

  四、关于“文革”中被没收、挤占和“捐献”的私人房屋的产权处理

  根据中共中央办公厅中办发〔1980〕75号、中办发〔1986〕6号和省委办公厅川委办〔1981〕9号和川委办〔1986〕47号文件精神,处理原则是:

  (一)“文革”中被没收、挤占或所谓“捐献”的私人房屋,应一律将房屋退还原房主,按“谁占用,谁腾退”的原则处理。

  (二)原房被改建、拆除、扩建或改作非住宅用房的,可作价收购,原房主确需住房的,由用房单位另筹房安置。

  (三)“文革”中一部分私房因破烂或危险,房主要求交给国家,已由国家整修了的,一般不退房屋,可对原房残值给予适当经济补偿。

  五、关于私房改造中有关房屋产权遗留问题的处理

  根据建设部《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》和省委、省府川委发〔1981〕44号、省府川府发〔1983〕2号文件的规定,处理原则为:

  (一)符合国家和省有关私房改造政策规定,已经纳入改造的房产,房屋所有权属国家所有。原房产不得以任何理由要求收回房屋。

  (二)按照省委、省府川委发〔1981〕44号文件规定,凡属错改了的私有房屋,应予纠正,将原房所有权退还原房主,但现在作为非住宅使用的房屋,一律由房管部门折价收购。

  (三)私房改造时留给业主的自住房和在落实政策中补留的自住房,产权归房主所有。

  (四)对房主的自住房和经租房在一幢或一个院内的公用部分(如走廊、共厅、公厕、公厨)的产权归属,私改时已作了明确划分的,不再变动;未作明确划分的,可按其自住房、出租房所占房屋总面积的比例划分。分摊后,属房主部分的归房主所有;属出租部分的归国家所有。

  六、关于对代管房产的处理

  根据国务院,中共中央办公厅和省人民政府有关文件规定,对代管房产的问题作如下处理:

  (一)对国民党军政人员出走弃留代管房产的处理。根据中央办公厅中办发〔1987〕7号文件规定,对处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题,主要是解决回来定居的一些人的住房问题,少数知名爱国人士回来定居可尽量安排原房居住,但不作代管房发还。

  (二)根据省人民政府1953年《四川省代管房地产暂行办法》规定,对由于无人管理,无合法代理人或契证不全,产权不能确立等原因,有关部门过去依照法令公告定期代管、逾期无人认领收归公有的房产,属国家所有。

  七、对典当房屋的处理

  根据一九八四年九月八日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定,在《意见》下达后,典期届满逾期十年或典契未载明典当期限,经过三十年未赎的典当房屋,原则上视为绝卖。如果承典人同意,也可以调解赎回,但应经当地法院调解、判决后,再办理产权手续。

  八、关于公私合营和合作化时入股房屋的产权处理

  根据供销合作总社、商业部(1981)供基联字第05/118号,和中央统战部、商业部〔1983〕商管字5号和四川省委办公厅川委办〔1984〕37号文件精神,处理原则是:

  (一)凡已入股的房屋,产权归企业所有。

  (二)原家店不分的商店,一部分房产虽然经过清产估价,但事实上并没有入股,也没有领取定息;至今仍由原业主住用的,其房屋所有权归原业主所有。已经折价入股,领取了定息或者定了股息而没有领取股息者,都应视为已入股,其房屋产权归企业所有。

  (三)原业主将房屋入股并领取了股息,单位长期使用并管理的房屋,只是入股手续不完备的,应认为入股有效。

  (四)在公私合营和合作化中,参加了合作商店的小商小贩,以后要求退股的,应按照参加合作商店时折价入股的股金金额退给现金,不退还房屋等实物。

  九、关于单位自管房屋产权的认定

  根据财政部(52)财计范字第185号、(56)财经字第575号和(58)财预综字第354号文件精神,按以下规定处理:

  (一)对单位新征土地自建房屋的,应交验基建计划、资金来源批示、征用土地文件、城市规划红线图和施工许可证等,只要产权清楚、证件齐全,没有纠纷的,应确认其产权。

  (二)对拆除旧房原地新建的房屋,除交验上述证件外,要追溯原旧房的产权处理,提供原旧房的产权证件,并办理注销手续。

  (三)对国有拨用房产的登记,应提交财政部门的拨用手续,或提供当时决定拨用的会议记录或批示,可确认其所有权。对确系划拨而无手续,拨进单位又长期使用了房屋,产权无争议的,可由财政机关出具证明,方可确认其产权。

  (四)由于机构的撤、停、并、转,房屋产权已发生转移,未及时办理产权转移手续,由现房屋产权单位提交有关书面证明后准予产权登记。原房契证仍保存在产权变更前使用单位的,产权部门应予收回不能作为产权登记的依据。

  (五)国家机关、事业单位修建或划拨给的房产,因闲置或其它原因上交给财政或房管机关的,产权不再属原单位。其保存的房屋契证不能作为产权登记的依据。

  (六)因过去房产管理制度不健全,将财政或房管部门管理的房产误发了房屋产权证的,经审查属实,误发的产权证无效。

  (七)对于全民所有制单位之间,全民与集体单位之间,集体单位之间互相交换房屋所有权后,未办产权转移手续的,应由交换双方补办转移手续后,方可进行产权登记。

  (八)上级主管部门用调拨等形式转移下属单位房产所有权的,如有调拨转移证件的,由可转移双方补办转移产权手续后,准予产权登记;如无调拨转移证件或有纠纷的房屋,由其上级主管部门确定房屋所有权后,再办理产权登记。

  (九)对无偿划拨房管部门直接经营管理的房产,除中央、国务院、省委、省政府(包括过去主管房地产时的财政厅)有文件明确规定划拨的以外,其余划拨出去的房屋一律无效,产权仍归房管部门所有。现用房单位需继续使用房屋的,应与房管部门建立租赁关系。对无偿划拨后,用房单位已将房屋私自出卖或拆除的,应将全部出售价款交房管部门或以同等价值的房屋进行抵偿。

  十、关于军队与地方有关房屋产权的认定

  根据国务院、中央军委国发〔1979〕79号文件精神,处理原则是:

  (一)“文革”中军队占用地方房屋,应全部退还地方。同一时期地方无偿占用军队的房产,除已改为工厂的以外,其它应退还军队。已经办了价购手续为军产的,除了要退还的校舍外,其他应维持不变。

  (二)解放初期军队与地方接收的敌伪房产,应维持现状,不宜再作调整。现为地方的归公产,现为军队的归军产。

  (三)“文革”前地方与军队互相调拨的房产,至今已二十多年,各自都进行了改造和扩建,情况已发生了很大变化,现谁占用即归谁。

  (四)整建制改变隶属关系、原住地不动的,其所住用的房屋产权应随之改变,军队单位改属地方的房产为公产,地方改属军队的房产为军产。如改变隶属关系时,要迁出原住地的单位,其房屋产权不变。

  (五)军队住用私人房产(包括华侨、外侨)和名胜古迹建筑物的应按政府有关规定,该退还的坚决退还。

  十一、关于房屋买卖中遗留问题的处理

  根据四川省高级人民法院川法民〔1986〕字第30号文件和其他有关文件规定,单位或公民购买房屋,必须到当地房管机关办理产权过户手续。房屋买卖中的遗留问题可按下列原则处理:

  (一)公民之间买卖房屋、买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房屋价款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为和纠纷,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,准予补办房产过户手续。过去以房抵了债的,原则上视为有效。

  (二)出卖数人共有房屋,须提交全体共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。过去部分共有人未取得其他共有人同意,出售了共有房屋,买方当时不知情的,一般应视为买卖关系有效;部分共有人出卖共有房产,其他共有人明知而不反对,现在提出异议的,应视买卖关系有效。

  (三)对非法出卖他人的房屋的,应废除其买卖关系。

  (四)机关、团体、部队、企事业单位未经县以上人民政府批准、购买或变相购买私房的,在国务院一九八三年十二月十七日国发〔1983〕194号文件(《城市私有房屋管理条例》)下达前,买卖双方确系自愿,并立有契约,买方已交清了房价款并长期使用和管理了房屋,又无其他违法行为的,可允许买方向县以上人民政府申请补办批准手续,一般承认其买卖关系有效。在《城市私有房屋管理条例》下达后,未经县以上人民政府批准,购买或变相购买私房的,应按四川省人民政府《四川省城镇私有房屋管理实施办法》(川府发〔1986〕146号文)第十八条规定,房屋由当地房管机关接管,产权归国家所有。

  十二、关于对宗教、庙宇房产产权的认定

  根据中共中央、国务院中发〔1980〕22号和国发〔1980〕188号文件精神,对宗教、庙宇等房屋产权的处理原则是:

  (一)外国教会在中国的房地产,随着宗教爱国运动的发展已转移为中国教会所有;佛教、道教的庙观及所属房产为社会所有;带有家庙性质的小尼庵为私人所有;伊斯兰教的清真寺及所属房屋为信教群众集体所有。

  (二)对属于宗教团体的房产已收归国家的,应将房产全部退还给宗教团体;无法退还原房的,应折价付款。

  (三)“文革”期间被占用的教堂、寺庙、道观及其附属房屋,应退还各教使用。如宗教团体不需要收回自用者,占用单位和个人自占用之日起付给租金;原房被拆除或改建者,应折价付款。

  (四)在城镇中的会馆、佛堂、祠堂的房产,除个别确系私人出资修建或购买的产权归私人外,其余均属集体财产、产权归其团体所有。

  十三、关于其他有关房屋产权问题的处理

  (一)对私人建房的产权认定

  1.凡经当地城建、规划部门批准建造的房屋,应承认其产权,并发给房屋所有权证。

  2.虽经城建、规划部门批准,但依附于房管部门直管公房搭接而未经房管部门同意的自建房,原则上不承认其所有权。

  3.凡未经当地城建、规划部门批准私自修建的房屋,或虽经城建、规划部门批准而未按规定乱建的房屋,凡影响交通、消防、市容和邻里关系的违章建筑,一律不承认其产权;但对不影响交通、消防、市容和邻里关系,而且已修建多年的房屋,本人又确需房屋居住的,应与规划管理(城建)部门协商,酌情承认其产权。

  (二)对“文革”前主动捐献给国家的房产,一般不再退还,其房屋产权归国家所有。

  (三)对死绝户房产的处理。根据《继承法》的精神和有关规定,对无人继承权又无受遗赠的房产,应由房管部门接管,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归其集体所有制组织所有。

  过去,县以上人民政府或人民法院根据国家和省的有关规定,对房屋产权作过处理决定或判决的,原则上维持不变。

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