从《物权法》颁布以来，尽管还没有开始实施，但是已经在房地产业引起了不小的震动，比如说关于停车位的归属使用问题，曾导致在一段时间内商家蜂拥低价抛售车位，而现今月租又炒致千元，并仍存在49万个缺口，造成停车位租金和售价的大幅动荡，《物权法》已经改变了我们的生活。而作为房产的受众群体——房屋业主的维权意识也越来越强，特别是《物权法》新规定的很多条款实际上都赋予了房屋业主较之以往更多的权利。因此，了解物权法、熟悉物权法、运用物权法，才能给业主置业安家提供一道有效的护身符。
   
        一、业主的建筑物区分所有权
   
    （一）何谓建筑物区分所有权
   
        第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
   
        第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
   
        第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
   
        业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
   
        第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
   
        建筑物区分所有权，在各国的表述不完全相同。第二次世界大战后出现了严重的住房危机，为了解决居住问题，出现了高层建筑物，从而产生了一栋建筑物存在多个所有权人的情形。按照学界的通说，一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利：对专有部分享有的专有所有权；对共有部分享有的共有权；因共同关系所生的成员权。
   
        我国《物权法》并没有明确规定区分所有权的各个范围，但是在《条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等都作出了规定，总的来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积；共用部分是指建筑物及其附属物中除专有部分之外的由全体或部分区分所有人共同使用的其他部分，主要包括电梯、楼梯、走廊、庭院、屋顶、地下室等。
   
        之所以要对专有部分和公用部分作出区分，主要是因为对于两者，业主所享有的权利是不相同的。对此《物权法》已经作出了明确的规定。
   
        业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体而言，业主可以在法律规定的范围内，对专有部分自由处分，如自己为居住、经营目的而占有使用，将其出租他人或者设定抵押，或者将其卖于他人。但业主在行使自己对专有部分的处分权时不是毫无限制的，必须以“不得损害其他业主的合法权益”为前提。这样的限制包括有：不得妨碍建筑物的正常使用及违反区分所有权人共同利益的行为，如装修房屋时不得在他人共有的房屋上打洞；其他区分所有权人或管理委员会因管理维护事务而进入专有部分时，业主无正当理由不得拒绝；同时还要遵守业主公约的共同约定等。
   
        而对于公用部分，业主享有的是共有的权利和共同管理的权利。具体是指对公用部分的使用权、收益分享权、单纯的修缮改良权；同时对应的义务是，应当依共用部分的本来用途使用，如不得在楼道内晾嗮自己的衣服妨碍他人的通行；分担共同的费用和负担；不得擅自对公用部分进行修缮或拆除等。由于业主对共有部分既享有权利，又负有义务，因此在实际中有的业主以放弃权利为由不履行义务。对此，《物权法》第72条明确规定业主不得以放弃权利为由不履行义务。
   
        业主在购买房屋后，区分清楚专业部分和共有部分的范围，明确自己的权利和业务，一方面可以防止掉进开发商的陷阱，使自己购得的不动产和预期相同 。在购买房屋时，开发商为了促销楼盘，往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地，对顶层的购买者赠送露台，很多购买者感觉很好，因此就决定购买。《物权法》的出台，宣告开发商的这些承诺是侵犯别人权益的无效行为，开发商无权决定将其共有部分赠送给某一个业主所有。因此，今后购买房屋时，一定要分清专有部分和共有部分，不要听信开发商的单方承诺；另一方面，业主也应该意识到在专有部分行使权利也不得侵害他人合法利益，能够避免与邻居发生纷纠。
   
      （二）楼顶平台如何使用
   
      《物权法》出台后，很多拥有花园和楼顶平台的业主很担心，不知道他们的花园和楼顶平台今后会被怎样处理，是否属于业主共有？今后能不能再单独享有其使用权？难道白花了几万元买了不属于自己的花园？如果该花园属于业主共有，他能否向开发商追讨赔偿？
   
        商品买卖实践中，很多开发商把房屋的平台计价出售，向部分购房者承诺其可以独立使用且可搭建屋顶平台，由此引发了业主之间的纷争。然而根据《物权法》第70条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。而据《城市异产毗连房屋管理规定》等相关法律规定，楼顶平台应是属于住宅共用部分，因此应该属于整栋大楼的全体业主所共有。这同时也就意味着屋顶平台不能买卖，机关也不应办理屋顶的产权登记。如果开发商在未经全体业主同意的情况下，将其出售给少部分业主，不仅侵犯了其他业主对屋顶平台的共有使用权，引发业主之间的冲突，同时也会产生物业管理、公共部位维修和收益矛盾。因此，在购买房屋时，我们必须明确：屋顶平台是不能买卖的。