三种类型房
不适用《司法解释》
黄松有表示,我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,不适用《司法解释》。《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,包括商品房预售和商品房现售。
有问题
开发商要负责按期修复
《司法解释》规定,如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持。同时,如果交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
黄松有说,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买房户请求解除合同和赔偿损失的,人民法院也应该支持。
包销商
也要参加合同纠纷诉讼
《司法解释》规定,如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷,人民法院将会通知包销商也参加诉讼。如果包销合同约定明确,应当按照约定确定双方的权利义务;如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的,应当按照包销价格由包销人购买。《司法解释》还规定,如果房地产开发企业违反包销合同约定,自行出卖已经约定由包销人销售的房屋,应当承担违约责任,赔偿包销人的损失。
拆迁户
有权优先取得补偿安置房
《司法解释》对处于“弱势地位”的拆迁户的合法权益给予保护,规定人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。
《司法解释》规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,人民法院应予支持。
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