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国税总局要求加强清算土地增值税 遏制拿地冲动
www.110.com 2010-08-04 14:18

  国税总局要求加强清算土地增值税 遏制拿地冲动

  记者近日获悉,国家税务总局将再出重拳,要求加强土地税收缴纳清查工作,其中包括严格清算土地增值税。

  此前,随着房价不断上涨,以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组撰文,吁请严征土地增值税,遏制新一轮楼市疯狂。与此同时,广西、海南、上海等地也先后上调了土地增值税预征率。

  据了解,2010年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。有专家称,严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税,有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。

  地方先行

  近期房价的疯涨之势再次卷土重来。2月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,而北京一季度新盘均价21880元/平方米,同比上涨90%。

  为遏制新一轮楼市疯狂,多个地方选择从严征收土地增值税,通过调整土地增值税来调控房地产市场。

  近日广西地税局下发的通知称,从2010年3月1日起,对广西土地增值税预征率进行调整。该通知称,对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍,商铺和其他房产的预征税率下限从1.5%提高到3%。

  在广西上调土地增值税预征率以后,其他省市也紧随其后,包括厦门、海南、上海、临汾、青岛等省市。

  相比此前,许多地方为强化对土地增值税的管理,对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工结算管理办法。北京市万商天勤律师事务所合伙人李季先认为,强化土地增值税的清收是调控市场有效的办法。“增值税的清算考验的是企业的资金实力,对消费者是一件好事。”

  从严清算

  面对近期掀起的土地增值税清算潮,一些开发商坦言,如果各地再次从严清算土地增值税,将使得资金压力加大。“开发商将面临空前压力。”广州粤沛地产副总经理黄春表示。

  在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重。按国家税收有关规定,房地产开发利润达到20%以上,要缴纳土地增值税。而今年1-2月,全国土地增值税实现收入189.4亿元,同比增长162.3%,比去年同期增速提高190%。

  土地增值税条例规定,土地增值税按照4级超率累进税率计算征收。此前,土地增值税的征收一直“有名无实”。2006年以前,我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右,2009年也仅为1.64%。加之金融危机,土地增值税一度不了了之。

  时至今日,重新祭出土地增值税清算政策,可谓正当其时。

  影响净利润率17.4%

  土地增值税是房地产项目已销售完毕(或者至少销售85%以上)才清算的,是对房地产项目的超额利润征收的。赵晓称,这种事后征收的税,跟房地产开发环节的营业税不一样,税负转嫁给消费者的可能性不大。

  长城证券的研究报告也称:“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,毛利率越高的项目,征税对项目利润的影响越大。”也就是说,从严征收土地增值税,可以减少房企拿地冲动。

  “一旦执行土地增值税清算办法,一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。”万科董事会秘书肖莉坦言,土地增值税清算后的成本压力不小。“因囤地或捂盘而获得的额外收益,最高可征收60%的土地增值税。”4月7日,一位税务专家告诉《华夏时报》记者。

  不过,北京一位开发商则告诉《华夏时报》记者,目前各地土地增值税征收多采用预征收制。据这位开发商介绍,预征收制的一般做法是,在商品房销售时,先根据销售额预征一定比例(1%-3%)的土地增值税。

  “这会对房地产企业的资金造成一定的压力,但影响不会大。”上述北京开发商说。

  在一定程度上,从严征收土地增值税,可抑制房企的暴利。然而,在不少地方,土地转让金等占财政收入比重相当高。“要让房价掉下来,首先不干的肯定是地方政府。”一位接受采访的专家这样表示。

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