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识破“霸王条款”劣行 维护消费者合法权益
www.110.com 2010-07-06 10:12

 据悉,今年上半年,市消保委共受理房产销售和房产中介的投诉422件。其中,涉及格式条款争议的有128件,而房产中介居间委托合同中的四类“霸王条款”更是投诉的焦点。
  购房签约先交钱
  实例:为确保房屋买卖成交,买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。
  ◆分析:如今,签约前先付意向金几乎已成为二手房市场的“行规”。但不少专家指出,房屋承购意向金实际上是中介公司巧立名目,为达到先收取买方钱款、获取不当得利而设置的一个陷阱。一旦房屋买卖难以成交时,不少中介公司都会凭借预先收取的“意向金”为筹码,迫使买方成交或赔偿中介公司所谓的种种损失。专家建议,主管部门如工商局、房地资源管理局应加强对中介公司在意向金收取方面的指导、管理。
  横插一脚多要钱
  实例:在委托合同履行期间,买方和卖方达成买卖协议后,卖方违约的,买方同意将卖方赔偿的定金的50%支付给中介公司。
  ◆分析:中介公司促成双方签订买卖合同后,一般就可以按照约定收到佣金。至于上下家任何一方在履行中发生的违约赔偿情况,如发生“定金罚则”情形,与中介公司并无关系。我国《合同法》也规定,因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的理由以外,违约方应赔偿利益受损方的损失。因此,就该条款而言,中介公司横插一脚收取卖方支付给买方的部分赔偿金,显然是不当得利。下家在签订居间委托合同时,完全可拒绝这类条款。
  突破上限定佣金
  实例:委托成功后,买卖双方按房屋成交价的1.5%比例支付佣金给中介方。
  ◆分析:根据市物价局等部门去年下发的有关规定,居住房屋买卖中介经纪服务实行政府指导价管理,指导价的最高收费标准为房屋交易中心登记成交价的1%。中介公司可在指导价上限以下(含指导价),按服务项目实行菜单式收费。该条款约定中介可收取1.5%的佣金,突破了收费标准的上限。遇到这种条款,市民可以物价部门的规定作为自己谈判的砝码,不能简单地认为这类条款都是无效条款而不加理会。
  交易未成乱收钱
  实例:如买方反悔,未于约定日期至中介公司签订买卖合同,致使交易不能成功,则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司,以作为违约之赔偿。
  ◆分析:商品房买卖属于大宗消费,上下家都会有个合理的“犹豫期”,以便深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务,以决定是否成交。同时,我国《合同法》规定,房产中介未促成交易的,不得要求佣金,只可要求买方支付中介居间过程中发生的必需费用。据此,中介公司在居间委托合同中设定此条,是利用自身优势地位,想获取不当收益。该条款明显有失公平,有利于中介,而不利于买方。

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