案情

　　2007年8月16日，王某与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，并缴纳了房款，双方还约定于2008年10月30日前交房。2008年8月，因发生纠纷，包括该套房产在内的整栋楼房都被法院查封，后王某等购房者拿着购房合同向法院提出异议，却被告知，该房地产开发公司至今未办理商品房预售许可证，王某等人的购房合同无效。

　　问题

　　一、房地产开发公司未办理商品房预售许可证与购房人签订的购房合同是否有效？

　　二、本案应如何处理？

　　三、购房时，购房人应该注意哪些问题？

　　评析

　　一、根据我国《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。同时，根据我国《房地产管理法》第四十五条第一款的规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证。根据我国《》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

　　本案中，该房地产开发公司与王某等人签订的合同违反了上述强制性规定，属于。对于此类合同的无效性，《最高人民法院在关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条做出了明确的定性：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

　　二、根据我国《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市房地产管理法》的规定，应当由房地产管理部门责令该房地产开发公司停止预售活动，没收违法所得，并处以罚款。

　　根据我国《合同法》第五十八条关于合同无效如何处理的规定，即合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　三、购房人应注意的问题：1.买房时，首先应了解房地产开发公司的相关材料是否齐全，包括公司营业执照和资质证书是否有效，如果是买开发商正在建设中的商品房，属于商品房预售，要看开发企业是否已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等；如是商品房现售，还应该符合的条件有：已通过竣工验收，拆迁安置已经落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.应注意审核上述证件之间是否相互统一，是否与所购物业相对应。3.所购物业是否有被查封、抵押等权利受限的情形。4.签订合同以后，一定要到房地产管理部门办理物权登记。根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。