【案例简介】

　　1998年10月购房者A先生与C房地产公司(下称C公司)签订《内销商品房预售合同》。双方约定：A先生向C公司购置其开发的居住小区商品房一套，房价总计人民币32.5万元;C公司于1999年6月30日交房;购房款支付分三期、第一期即合同签订时首付15万元、第二期公积金贷款10万元、第三期为1999年6月30日(即C公司交房时)付款7.5万元;任何一方违约，除支付已付房款的利息(按人民银行同期固定资产贷款利率计算)外，还应按已付房款的10%支付。该合同又约定甲方(C公司)该建设工程进度延期，乙方(A先生)的付款日期也相应顺延。乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。合同签订后A先生依约支付了第一、二期购房款计人民币25万元。此后，A先生曾多次到小区现场察看施工进度，发现小区处于停工状态，无法按约交付房屋。C公司也未依约定交房的1999年6月30日前向A先生发出付款通知书。A先生因C公司交房违约，且在未得到付款通知的情况下，而未付最后一期购房款。

　　2000年11月C公司通知A先生可交房，并协商违约事宜。C公司偿付A先生逾期交房利息损失及违约金，同时要求A先生承担未付购房款7.5万元的利息损失及违约金。A先生则表示，因C公司违约交房在先，按合同约定其付款日期也应顺延，故不能接受承担违约责任的要求。A先生经交涉无果，遂向律师咨询。

　　【点评】

　　本案争议的焦点在于，双方当事人应当同时履行债务时，一方当事人是否有抗辩权。就当事人同时履行债务规定了制度。《中华人民共和国合同法》第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方未履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据该法律条文联系本案，一、当事人互负债务，即C公司负有履行交付房屋之义务，而A先生负有交付购房尾款之义务。二、同时履行，即按本案所涉预售合同约定1999年6月30日，由A先生向C公司支付末期购房款，而C公司向A先生交付房屋。三、A先生可以行使同时履行抗辩权，即A先生经多次去小区现场查看进度后确定C公司在6月30日这一天不能履行交房。故A先生在履行时享有不履行给付的权利。需要说明的是A先生对前二期房款不享有同时履行抗辩权。据此，根据合同法的规定，以及本案所涉双方签订《内销商品房预售合同》中已有的建设工程进度延期、付款日期也相应顺延的约定，我们认为，如果A先生未按约履行交付前两期房款，则构成违约，而从本案事实分析A先生并无违约，不应承担逾期支付购房款的违约责任。C公司未在约定期限内交房，构成违约，应承担违约责任。