2005年11月1日，某物业公司与某房地产公司签订物业管理委托合同，房地产公司将其所建某花园小区的物业管理事务委托给物业公司全权管理;房地产公司提供前期开办费，用于支付前期管理阶段产生的人员工资、福利及购置所需设备等，合同终止后，物业公司必须向房地产公司交还用前期物业管理费形成的全部资产。2006年7月1日，物业公司与房地产公司达成补充协议，约定开办费暂定为36.3万余元，以实际购买金额为准，房地产公司支付了前期开办费，物业公司购买了相关物品。

　　2007年1月15日，物业公司与房地产公司达成解除物业管理委托合同的补充协议，约定双方解除物业管理委托合同，房地产公司在签署本协议之前支付给物业公司的所有费用均由物业公司所有，并另行支付76.9万余元。当日，房地产公司支付40万元，余款36.9万余元约定于2007年2月10日前支付。双方完成物业交接工作，物业公司结束房地产花园的物业管理工作。物业公司诉至法院，要求房地产公司给付物业管理费36.9万余元。

　　被告房地产公司辩称，双方采用自主协议方式签订前期物业合同，违反行政法规强制性规定，该委托合同及补充协议自始无效。前期开办费是我公司提供的与物业管理有关的专项费用，而不是支付物业公司的款项。委托合同终止后物业公司应向我公司交付全部资产。故不同意物业公司的诉讼请求，并提起反诉，请求法院依法确认双方签订的物业管理委托合同及其补充协议自始无效，物业公司返还前期开办费36.3万余元。

　　反诉被告物业公司辩称，其与房地产公司签订的合同是合法有效的，房地产公司要求返还前期开办费没有任何依据。

　　法院经审理认为，物业公司与房地产公司签订的物业管理委托合同及补充协议，均系双方真实意思表示。房地产公司在双方完毕后，就合同效力提出异议，其主张没有事实及法律依据。双方在物业管理委托合同中明确约定：合同终止后，物业公司必须向房地产公司交还用前期物业管理费形成的任何资产，但其后双方又以补充协议的方式约定之前支付给物业公司的所有费用均由物业公司所有。故应认定双方以补充协议的方式就前期物业管理费形成的资产的归属进行了变更，房地产公司现无权再要求物业公司返还。依法判决被告房地产公司给付原告(反诉被告)物业公司物业管理费36.3万余元，驳回被告(反诉原告)房地产公司的反诉请求。

　　释法：

　　我国《合同法》第109条规定：一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。我国《物业管理条例》第24条规定：住宅物业的单位，应当通过招标投方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该项规定的目的是为了保护全体业主的合法权益，对住宅物业的建设单位在选聘物业管理企业的方式上采取的限制性规定。故对房地产公司选聘物业公司的方式提出异议的权利属全体业主。

　　在本案中，物业公司与房地产公司签订物业管理委托合同后，物业公司提供了物业管理服务，业主接受了物业公司提供的物业管理服务，应当认定全体业主认可了物业公司与房地产公司签订的物业管理委托合同的效力。房地产公司在合同履行完毕后主张合同无效缺乏事实及法律依据，法院不予支持。