法律规定：夫妻双方对共有财产有平等的处理权

　　法院判决：夫妻一方未经另一方同意出卖房产，他人有理由相信出卖方有权出卖时买卖协议有效，受害方可以起诉出卖方 


    案件回放：丈夫卖了共有房妻子提出出卖无效

    纠纷还得从2000年说起。王某与高某系同一单位多年同事，单位分配给高某一处小双室住房，此房已参加房改但产权证还未下发。2000年初，王某与高某约定：房价11万元，2001年10月31日前办理完更名过户手续，王某承担一切费用。协议签订后，王某先付了10.9万元并于2000年8月8日进住，余款1000元待过户。

    2005年4月，房产证下来了，房主名仍为高某。王某得知，要求高某办理更名过户手续。高某却反悔了，不同意更名，也不要王某欠的1000元房款。于是，王某将高某起诉到法院，要求高某协助办理产权过户手续。诉讼中，高某已经离异的妻子厉某也以第三人身份参加诉讼，并认为高某出卖房屋时未经厉某同意，高某出卖夫妻共同房产的行为无效。

    法院认为，高某与王某间的住房买卖合法有效，判决高某协助王某办理房屋产权过户登记手续。判决后，高某和厉某均不服判决上诉至沈阳市中级人民法院。法院以上诉人的主张没有法律依据，作出了维持原判，驳回上诉的终审判决。

    对于此案，有人提出了种种疑问，带着这些问题， 采访了审理此案的法官，法官进行了一一解答。观点1：善意取得制度更有利于交易安全

    问题：高某出卖房屋时没有经共有人其前妻厉某的同意，高某出卖此房是否有效？

    答：最高人民法院关于民法通则的司法解释规定“共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”“但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

    该项司法解释创设了善意取得制度，本案中，原告王某支付了对价，按市场规则交易支付对价是属于善意取得，故应维护其合法权益。观点2：表见代理受法律保护

    问题：案件中的房产在交易时尚未取得房产权证书。按《房地产管理法》规定的“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”、“未依法领取权属证书的不得转让。”这与《合同法》相冲突，应依哪部法律来判案？

    答：《合同法》规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。由于《房地产法》是下位法（全国人大常委会制定）而《合同法》是上位法（全国人大制定），故优先适用合同法的规定。

    合同法规定的表见代理属于无权代理。构成表见代理须具有三个要素：1.行为人（代理人）实施了无权代理的行为，也就是代理人本来就没有代理权或超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同；2.相对人（善意且无过失）依据一定的事实或理由，相信行为人（代理人）具有代理权，在此基础上与行为人（代理人）签订合同，是相对人没有过失，完全是善意的；3.行为人（代理人）同相对人之间的民事行为，具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的主要特征。使善意第三人相信无权代理人是具有代理权的资格或能力的。如果构成了“表见代理”，本人就要对行为人的代理行为承担民事责任。

    本案中，王某属善意第三人，由于高某与厉某是夫妻，且房产手续均为高某名下，王某在不知高某夫妻是否协商一致情况下，有理由相信高某一家出卖共有房屋是其共同意思表示，虽然购买时已参加房改（未下产权证），但双方约定购买产权房屋，还约定扣留1000元做为更名过户抵押协助金。故其交易不违反国家法律，符合表见代理特征，表见代理行为成立，无须厉某出具书面同意出售手续。观点3：夫妻对共同财产有平等的处理权

    问题：夫妻间不能成为表见代理方，且一方也不能代替另一方出卖共同家产，此房买卖是否有效？

    答：《》规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”这里的平等处理权应理解为“夫或妻因日常生活需要对做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗。”因此，丈夫出卖夫妻共同房产后，妻子以自己不知情，不同意出卖为由，对抗购买人是不成立的。观点4：侵犯了配偶的财产权可以起诉

    问题：丈夫出卖夫妻共同财产认定有效。那么，夫妻一方有侵犯配偶的财产权时，法律就不保护吗？

    答：法律及司法解释规定，共同财产所有人“对其他共有人的损失，由擅自处理共有财产的人赔偿。”本案中，厉某可以起诉高某，由高某赔偿其共有房屋的损失。由于争议房已合法出卖，因此高某获得的房价款11万元，应作为共有财产与厉某分劈。