“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”,即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达,个人囿于有限的时间、精力和能力,不可能事必躬亲,不得不将部分事务交由他人处理,法律对这种关系进行确认和调整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。
委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一,结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。
一、 委托合同与物业管理在形式上的区别
1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可,无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件,订立合同也无须遵循固定的形式;而物业管理合同则是要式合同、格式合同,必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司,签署物业管理合同的,并且一般要求要采用物业管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人为主,有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人;而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定,只能是独立资格的物业管理公司来承接,不能是自然人,在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言,物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务,个人往往根本无法承担。
3. 委托合同处理的事务往往是一件事,或者是相关事务,时间比较短;而物业管理则不同,物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务,这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的,通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年,不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短,就可能因物业管理公司追求短期效应,只收钱,少服务,甚至采取过负荷疲劳使用共用设备,不利于物业管理的长期保养。
4. 支付报酬的方式不同,物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知,物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的,处理事务的费用可以预付,也可以由受托人垫付,而后由委托人偿还,对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬,这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。
- 上一篇:节能炉烧伤厨师 糊涂老父放弃赔偿权
- 下一篇:代理行为的后果应由谁承担
相关文章
- ·对北京市大成物业管理公司与长安新城业主因封
- ·建筑物区分所有权:物业管理关系的法律基础
- ·也谈“物业管理企业与业主关系”
- ·我国物业管理业主公约若干法律问题探析
- ·北京市建设委员会关于加强物业管理企业资质管
- ·李轩、王亚芳诉铁达房产物业管理公司房屋租赁
- ·关于发布《中国证券监督管理委员会上市公司并
- ·合作经营物业管理有限公司合同争议仲裁案
- ·吴思纯与林炳辉、上海同悦物业管理有限公司返
- ·中国保险监督管理委员会关于报送保险公司买卖
- ·论物业管理的法律特征和完善
- ·物业管理交接纠纷的法律分析
- ·浅谈物业管理纠纷的若干法律问题
- ·物业管理纠纷案件法律问题之实务探微
- ·辽宁大连盛宝大厦物业管理有限公司与中国工商
- ·辽宁大连盛宝大厦物业管理有限公司与中国工商
- ·海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限
- ·物业管理不当引起的法律纠纷案
- ·海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限
- ·倪璐诉中海物业管理(上海)有限公司物业管理纠纷