【案情】

　　被告张武与原告张红系兄妹关系，张武在外市工作，张红已出嫁。2007年1月，张红、张武母亲过世，留有遗产农村老宅一幢。2月，被告张武在原告张红的丈夫在场的情况下与被告李年(同村的邻居)签订了转让该房屋的“房屋转让协议”，双方约定，房价50000元。签订后，被告张武向被告李年交付了房屋及土地使用权证书，张武得价款50000元。目前李年已经办理宅基地土地使用权变更手续，并重新装潢搬进入住。

　　原告张红得知房屋被其兄转让后，于2007年11月，向法院起诉称：母亲过世遗产至今未分割，张武未征得其同意，擅自出售房屋，系无权处分，事后也未征求自己的意见，故请求法院确认张武与李年之间的房屋买卖无效;并要求被告李年返还房屋。

　　被告张武辩称，其出售房屋时，原告丈夫在场，默示放弃继承，同意出售，故自己是有权处分，房屋转让协议自始有效。

　　【分歧】

　　对于该案的处理，有三种意见：

　　1、房屋转让协议无效，买卖双方互返购房款和房屋。

　　2、房屋转让协议有效，应驳回原告的诉讼请求。理由是，该房屋遗产是原告张红与被告张武的共有财产，虽未分割出各自的份额，但被告张武在出售该房产时，原告丈夫在场，被告李年有理由相信被告张武已经取得了张红的同意，被告张武出售整栋房屋行为构成，属于有权处分，故房屋转让协议是有效的。

　　3、房屋转让协议无效，但原告基于物权请求权要求被告李年返还房屋的请求不能得到支持。

　　笔者同意第三种意见。

　　【评析】

　　处理该案，正确理解无权处分与善意取得制度以及它们相互之间的关系是关键。

　　无权处分属于法律关系，是合同法规定的内容，其解决的是合同效力的问题，而善意取得制度属于物权法律关系，是物权法规定的内容，其解决的是物权归属的问题。合同有效无效与物权能否取得是两个有关联而又互相相对独立的问题，这就是合同效力与物权效力相区分的规则。

　　无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为，可以说没有无权处分，则没有善意取得制度。所以说无权处分财产协议的效力与否与物权的转移在第三人为善意的情况下没有关系，即如果当事人之间的无权处分行为符合动产善意取得制度的构成要件，则该无权处分行为可以产生物权的效力，即善意第三人取得标的物的所有权。

　　一、无处分权人未取得处分权处分财产，对外签订处分财产的协议无效。