签阴阳合同谨防法律纠纷

　　近期上海楼市在迪士尼概念和税收优惠政策到期等因素共同作用下，一改往年年终岁末成交量下滑的惯例，呈现出量价齐升的势头，二手房成交量也随之节节攀升。

　　在二手房买卖中，很多人都会碰到签阴阳合同的问题。所谓阴阳合同，是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，双方要签两份价格不同的合同，一份专门用来备案登记，是“阳合同”;另一份是双方实际履行的真实价格，是“阴合同”。

　　二手房买卖开征营业税和个人所得税以来，为了减少交易成本，买卖双方经常会约定把价格做低，这样计税基数减少，税款也就少交了，所以签阴阳合同的目的通常是为了少交税。但当银行贷款政策收紧，比如对贷款的成数有了限制时，买方又会要求把合同价格做高，以便获得银行更多的贷款。

　　为了防止签阴阳合同规避税收或者骗取贷款，相关部门也采取了一些措施，比如通过评估核实申报的成交价，不过很难完全杜绝这种现象。表面上看，阴阳合同确实能让卖方或买方获得一些“实惠”，但这种行为存在极大的法律风险，非常容易产生纠纷，甚至很有可能演变成一场旷日持久的诉讼。当事人一定要有清醒认识，切莫因小失大。

　　案例一：对真实成交价格有争议

　　李女士有套房子想卖，正好同事王先生也想买房改善居住条件，就看中了李女士的房子。听说做低房价可以少交税，李女士就与王先生口头商定房屋以150万元成交，但买卖合同中的价格写成120万元，由王先生在签订买卖合同时先付50万元，过户时再付40万元，其余60万元以贷款方式支付。谁知道王先生付了50万元以后，就不肯再付40万元了，他说合同价既然是120万元，扣除贷款60万元，他只要再付10万元就可以了，合同上写他在过户时付40万元是写错了。两人各执一词，谁也说服不了谁。

　　评析：

　　做低房价的合同是网上备案的合同，差价部分一般通过补充条款或者补充合同的方式以装修费、补偿费的名义支付，有时也由买方先行支付差价并不签订书面合同。不管怎样，一旦双方将来产生纠纷，买方可能会主张低价格的合同是真实的成交价格，而卖方可能主张高价格的合同才是双方的真实意思。

　　按上海市高级人民法院的规定，在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

　　但是，两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。在这种情况下，应当书面约定哪一个价格才是双方的真实意愿，否则将难以认定。

　　案例二：税收超过预期

　　沈小姐看中了一套房，房东开价230万元到手价，沈小姐让中介一算，要交的各项税收加起来有二十几万，就有点犹豫。中介对她说，可以把合同成交价格做到180万元左右，这样各项税收可以少交好几万，沈小姐考虑再三就同意了这个方案。但到正式交易过户时，税务部门告诉她至少要按220万元纳税。沈小姐认为多出来的税收应当由上家或者中介付，房东和中介却都说既然约定的是到手价，税收就应当全部由沈小姐付。

　　评析：

　　双方在确定申报价格时，一般要先算出要交纳的各项税收。比如真实成交价格是230万元，而申报的价格是180万元，那双方计税的依据是按180万元来计算的，显然这样算出来会比以230万元算出来要少一些。但在实际纳税时，税务部门很可能会认为180万元的价格过低，要求按其核定的价格计税，这样就会比原来算的税收多。

　　如果双方约定的是卖方到手价，那么增加的税收应当由买方承担，买方如果不交就要违约。如果双方约定的是各自承担税收，那么增加的营业税、个人所得税等应当由卖方承担，卖方不交就要违约。税收超过预期以后，交易成本就增加了，双方常常因为增加的税收应当由谁来承担产生争执甚至诉至法院。而对中介来说，除非中介写下承担增加税收的书面承诺，否则难以让中介承担这部分损失。所以，双方应当在合同中约定如果税收增加的话应当由哪一方来承担以免纠纷。

　　案例三：对合同效力有争议

　　买方刘先生与卖方张先生签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定到手价为180万元，全部税费由买方承担，合同备案价格为130万元，差价50万元双方以《补充协议》的方式签订。合同签订后，刘先生支付了首付，并以130万元申报并纳税。到了过户交易的时间，张先生却突然发律师信给刘先生，说做低房偷逃税款是违法行为，因此买卖合同是无效的，所以拒绝向刘先生提供办银行贷款所需的材料，也不愿意过户交易。

　　评析：

　　双方做低房价逃避税收不是合理避税，本质上是一种违法行为，《税收征收管理法》第64条规定：“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”，因此，买卖双方做低房价，编造虚假计税依据应当受到行政处罚。虽然目前税务机关一般极少对这类情况进行处罚，不过一旦房价上涨卖方产生毁约企图，往往会拿出这些法律依据来说双方规避税收违法，认为买卖合同无效。

　　《合同法》第56条规定合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因逃避税收而订立虚假价格的买卖合同，如果能依据其它证据确定双方真实的成交价格，那么只造成合同中关于价格的条款无效，而并不造成整个买卖合同都无效，所以刘先生可以起诉要求张先生继续履行合同。

　　案例四：合同价做低被法院认定无效

　　买方朱先生与卖方郑先生以及中介共同签署了一份《委托洽谈协议》，约定朱先生购买郑先生的一套房屋，同时约定房屋总价为106万元，合同价做低到74万元，先付1万元定金，10天后再签买卖合同。郑先生签约后心里很不踏实，他向交易中心了解到这是违反法律的行为，而且房款是否能全部到位也有风险。因此，郑先生向中介表示买卖合同中的房屋总价必须写成106万元，否则就不签合同。但朱先生仍然坚持按74万元签合同，双方各执己见，致使买卖合同无法签订。此后朱先生将郑先生告到法院要求认定朱先生违约并双倍返还定金。

　　法院审理后认为双方均明确房屋价格是106万元，但出于规避税收的不法目的，故意将交易价格做低为74万元，此项约定因违反国家税收管理法律和行政法规的强制性规定，应属无效条款，并导致合同不能继续履行，双方均存在过错，因此认为合同无效，判决郑先生应当返还1万元定金给朱先生。

　　评析：

　　故意做低合同价格，由于违反了法律和行政法规的强制性规定，这种约定应当被认定无效。在本案中，由于双方对买卖合同的价格始终不能达成一致，并造成买卖合同不能签订。《合同法》第56规定的是部分无效不影响其它部分效力的，其它部分有效，而在该案中部分无效造成其它部分也无效，因此法院认定整个合同无效。