一起出让合同纠纷案的启示

　　----某公司诉某国土局固有合同纠纷案

　　上海锦天城律师事务所杭州分所 姜丛华

　　【案件基本情况】

　　原告：××置业有限公司

　　被告：××县国土资源局、××县人民政府

　　2005年2月3日，××县国土局以拍卖方式公开出让××县一处国有土地使用权。《拍卖文件》中包括拍卖公告、拍卖须知和土地使用权出让合同(草案)。该地块最终由××置业有限公司(以下称××公司)以4260万元竞得，并签订《拍卖成交确认书》。至纠纷发生前，××公司共支付3200万元。因该地块存在规划设计及征地拆迁等问题未解决而无法交地，双方未签订国有土地使用权出让合同。

　　2006年8月3日××县国土局在向××县政府提交的《关于要求尽快协调解决芝里二期拍卖地块土地事宜的报告》中称：该地块拍卖至今已经一年半时间，但因该地块目前还存在诸多问题而一直无法交地。该地块目前存在规划设计、征地、高压线搬迁、拆迁问题、规划指标等主要问题，恳请政府能尽快协调解决。2006年8月27日××县国土局对××公司复函称：关于交地时间，我局领导已向县政府领导进行了汇报，具体交地时间要待县政府协调后明确;对项目区内的规划渠道事宜，县政府已落实给县建设局，由县建设局负责落实。

　　2006年10月28日，××公司起诉称：该地块规划设计条件发生重大变更，对该地块的整体开发布局造成严重影响，地块的价值因此大幅下降，其竞买的目的无法实现。而该地块拍卖至今已有一年半的时间，却还未交地，远远超过了规定的交地时间。因此原告请求法院判令解除其与国土局之间形成的国有土地使用权出让关系，国土局应返还其缴纳的金3200万元，并赔偿利息损失。由××县人民政府对上述还款及赔偿承担连带责任。

　　2006年11月28日××县建设局向××公司发函称：经规划论证，原排水渠走向已做调整，不经过贵司受让的地块。2007年2月5日，××县国土局向××公司发函称：该地块目前已符合交地条件，速来缴清土地使用权出让金余款1060万元并签订土地使用权出让合同。

　　【争议焦点】

　　法庭归纳的争议焦点有两个：一是，原告与第一被告之间的土地使用权出让合同关系能否解除?该争议焦点又包括两个内容：1、拍卖地块是否存在瑕疵?原告的合同目的能否实现?2、第一被告××县国土局是否存在违约行为或预期违约行为?二是，第二被告××县人民政府是否是适格被告?

　　【法院判决】

　　双方在浙江省高级人民法院的主持调解下，达成调解协议：

　　1、土地出让金以成交确认书为准;

　　2、在调解书签收后一周内，双方签订国有土地使用权出让合同，××县政府和××县国土局在××公司提出申请之日起一周内办妥国有土地使用权证;

　　3、××县政府和国土局在2007年12月31日前将该地块上建筑物拆除完毕将净地交付××公司;

　　4、××公司在开工后8个月支付土地出让金余款，并缴纳土地契税、人防费，同时××县政府和××县国土局补偿××公司258万元;

　　5、出让地块东侧港防绿化带，由××县政府和国土局2008年6月30日前建设完成。

　　【案件分析】

　　本案的关键点有以下几点;

　　一、本案中原告和第一被告直到起诉时还没有签订正式的《国有土地使用权出让合同》，那么以什么为依据来确认双方权利义务的具体内容，成为我们首先要解决的问题。

　　我们认为，有以下事实证据可以用来确认诉争双方的权利义务的具体内容： 1、拍卖文件(包括拍卖公告、拍卖须知和土地使用权出让合同(草案));2、拍卖成交确认书。

　　对拍卖公告、拍卖须知和拍卖成交确认书的效力和约束力双方应该均无异议。但是对于土地使用权出让合同(草案)，虽然是一份草案，放在拍卖文件中，双方并没有最终签订，土地使用权出让合同(草案)是否对双方均具有约束力，成为法庭争议的焦点。我们认为，土地使用权出让合同(草案)中已经确定的合同内容对双方都具有约束力，可以以此来确定双方权利义务的内容。理由如下：

　　1、土地使用权出让合同(草案)是拍卖文件的有效组成部分。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第七条规定：“出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。”

　　本案中，土地使用权出让合同(草案)明确了土地出让金的付款时间、政府交地的时间及规划设计条件等，这是所有参加竞买的买受人非常关注的问题。也是根据这些既定的条件进行报价和竞价的。如果现在说土地使用权出让合同(草案)不具有约束力了，则不仅使得该次土地拍卖行为缺失了重要的合同条款而导致双方出让关系无法成立，而且将使得受让人的权利受到严重侵害，对受让人来讲是不公平的。

　　2、《拍卖文件》是双方土地使用权出让关系的有效组成部分。拍卖文件一经发出，出让方不得变更其内容。而原告作为参加竞买的要约人、第一被告作为承诺人，除了竞买的价格之外，并没有在实质上变更《拍卖文件》中的内容。

　　3、在双方签订的《拍卖成交确认书》中也明确写明，遵守《拍卖文件》中的一切规定，自然也包括土地使用权出让合同(草案)中已确定的合同条款。

　　二、第一被告是否存在违约行为，这些违约行为是否构成根本违约，合同能否得到解除，这也是我们考虑的关键所在。

　　1、第一被告是否存在逾期交地的违约行为。

　　《土地使用权出让合同》(草案)第五条约定，第一被告交付土地的时间是2005年6月30日前。第三十二条约定，逾期超过6个月的，受让人有权解除合同。但是第一被告称，在土地使用权出让合同(草案)第五条中明确约定，交地条件为现状交地，而不是完成拆迁后的净地交地，所以第一被告随时可以交地。这成为了双方庭审辩论的一个焦点。