从2月1日起,房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”,而城镇额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下,2007年房地产税费调控的大幕已然开启。
土地增值税“清算制”冲击波
1月16日晚,国家税务总局发布《关于房地产土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳,取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。
业内人士介绍,我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的,应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率:最低的,增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的,课税30%;最高的,增值额占扣除金额200%以上的,课税60%.
但在实际操作中,累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”,即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。结果,这一“例外”规定被普遍使用,目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的1%至3%.这一税率与房地产行业的高利润明显不符。
“土地增值税从‘预征’转为‘清算’,会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说,“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该缴纳的水准,并不是新增税负——“不是现在要多缴,而是以前少缴了”。
业内人士指出,与土地增值税对应的是开发利润并非成本,说土地增值税会“加大开发商成本”是误读,它只会压缩高利润空间。况且,现行的土地增值税暂行条例还规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击,关键还要严格“扣除项目”的界定,否则,开发商做大扣除项目,增值额自然又会“缩水”。
进入税收调控新阶段
即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善调控的重要工具。
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