《物权法》在第六章“业主的建筑物区分所有权”中对小区车库、车位所有权的归属做了规定，那么，究竟什么是建筑物区分所有权？作为建筑物区分所有权之一的小区车库、车位的所有权如何确定具体的归属？本文拟对其进行初步的研究。
　　“建筑物区分所有权”是根据现实需要从财产共有概念中引申出来的一个法律概念。我们知道，财产共有是指两个或两个以上的主体对同一财产享有所有权。根据共有人对共有财产权利和义务的不同，通常可分为共同共有和按份共有。但无论是共同共有还是按份共有，我们在现实生活中并不会将所有物进行具体的所有权的区分。例如，甲和乙共同拥有一部汽车，在现实中，甲和乙并不会再把其对这部汽车的共有关系具体区分为：甲对汽车的前半部拥有所有权而乙对汽车的后半部拥有所有权，或是甲对汽车的左半部拥有所有权而乙对汽车的右半部拥有所有权。一方面是这种区分没有法律上的根据，更重要的是，这种区分不仅没有任何实际意义，而且会给当事人的使用造成不便。
　　但是，随着城市建设的发展，多层和高层的公寓和商务楼宇大量出现，许多单位和个人在同一幢建筑物里居住、营业，但每一单位或个人又只对该幢建筑物的某层或某间房屋拥有所有权，这种现象越来越多，有时就有必要对共有所有权进行区分。例如，在一幢普通高层公寓里，同一楼面相邻而居的业主甲和业主乙房屋之间的共有承重墙体是属甲和乙两位业主所有？还是属该公寓所有的业主共同拥有？如果业主甲在装修中毁损了这堵墙，不仅侵害业主乙的权益，而且对该层楼以上甚至整幢大楼所有业主的房屋安全都造成侵害，那么，业主乙以外的其他业主是否有权对该墙体主张权利？在这种情况下，就需要对建筑物的不同部分根据不同情况进行所有权方面的区分，建筑物区分所有权问题由此而产生。
　　建筑物区分所有权是指，根据使用功能将建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由部分所有人或全体所有人所共同使用的共用部分，由此对建筑物的所有权归属进行明确的区分。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
　　根据《物权法》的相关规定，业主的建筑物区分所有权包括三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门享有占有、使用、收益和处分的权利，既直接占有、使用，实现居住或者经营的目的，也可以依法出租、出借以获取经济上的收益，还可以出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线以及小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权上述三项内容是一个不可分离的整体，其中的主导和核心是业主对专有部分的所有权，它是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利也必须一并转让。
　　《物权法》之所以将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库以及小区内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位的所有权归属问题规定在“业主的建筑物区分所有权”一章中，是因为业主无论是对所有权属于开发商的小区车位、车库的优先承租权和购买权，还是对所有权属于全体业主但委托物业公司进行管理的小区车位、车库的有偿使用权以及收益权和管理权等，都属于建筑物区分所有权中关于所有权人对共有部位享有的共有权和共同管理权问题的范畴。
　　关于小区车库、车位的所有权归属，《物权法》第七十四条明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条法律从建筑物区分所有权的角度上解决了小区车库、车位的所有权归属问题，其基本含义是：
　　第一，关于专门用来停放汽车的车库、车位的所有权归属，房屋开发商理应在买卖住宅、经营性用房时就与业主进行明确约定，以避免将来可能产生的所有权纠纷。这实际上是赋予作为车库、车位建设者的开发商一种原始决定权，开发商可以选择通过出售、出租或附赠等方式来处理车库、车位。如果开发商选择出售，则车库或车位的所有权属于具体的购买人；如果开发商选择赠送，则车库或车位的所有权属于具体的受赠人（开发商将车库或车位送于全体业主的，则全体业主作为受赠人享有所有权）；如果开发商选择出租，则车库或车位的所有权仍然属于开发商。
　　第二，如果开发商与小区业主就专门用来停放汽车的车库、车位的所有权归属问题没有约定或约定不明确的，则车库与车位的所有权属于全体业主。
　　第三，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里“首先”的含义是指，小区内的车库和车位虽然可以成为市场交易的客体，但为了本小区居民的停车需要和生活便利，必须以满足本小区业主需要为首要考虑和前提条件。在本小区业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。当然，如何保证小区业主“首先”权利得到具体而充分的落实尚需法规、规章进一步做出明确细致的规定。
　　第四，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　通过以上原则可以对小区内车库和车位的所有权进行比较明确的区分。不管是属于个别业主专有的车库、车位，还是属于全体业主共有的车库、车位，所有权人都依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当然，对于属于全体业主共有的车库和车位，每一个所有权人所享有的占有、使用、收益和处分权利要受到一定的限制。比如，业主对车库和车位的“使用”一般是有偿的，因为这些车库和车位往往由业主大会聘请物业公司对其进行统一的管理。物业公司将其出租给需要的业主使用后，取得的收益亦属于全体业主共有。