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焦点问题之一:
物业费到底高不高?
物业公司一边喊着“收支不足,举步维艰”,一边却出现物管公司大打出手抢小区管理权的情况。如果现在普遍2元/平方米以上的收费,仍让物业公司如此难以维生的话,那为何物管公司仍要死死抓住手中的小区管理权不放?
记者调查发现,用工支出(员工工资)可以说是物管公司费用支出的重头。“除了必需的管理人员和行政人员外,保安、清洁工、园丁等工作人员的工资,都与小区的具体情况成正比。” 一个从事物业管理多年的全先生表示解释说,小区越大、出入口越多、绿化越好,需要的相关工作人员就越多,用工支出的费用也就越大。“如聘请一个保安的费用是1000元/月,一个出入口24小时最少需要3个人轮班。小区的出入口多的话,需要请的人就多,费用也相应增加。”但他表示,一般来说,以一个建筑面积为10万平方米的住宅小区来说,如果每个月收取的费用能达8万元,就可维持日常的运作。也就是说,普通小区住宅管理费0.8元/平方米就维持了小区管理处的盈亏。
但是,除了物业管理费外,物管还代收停车费、垃圾处理费、代收水电费以及裙楼商铺的租金、管理费等。除了一些新建小区的水电费是业主直接在银行划账外,其他的均是物业管理公司的显性收入,并可纳入自己的财务收益的项目。
按照业内人士所透露的数据,记者以一个总建面积10万平方米,并拥有200个停车位的普通纯住宅小区为例,如果按照管理费1元/平方米/月、停车费300元/个(月保)的较低水平来计算,仅这两部分的收入,物业管理公司一个月就能达16万元,比全先生所说的8万元最低运营标准,超出了一倍。
焦点问题之二:
公共设施收益如何分配?
根据《物权法》规定:建筑区划内的道路、公共场所、公用设施和物业管理用房属业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
电梯广告收入、游泳池对外开放的收入、公共场所出租收入、公共用地辟为停车位的收入……大部分小区业主都不关心这些收入流向,从而流入了物业管理公司的私囊。即使有业主委员会要求物业管理公司归还所得收益,但也是数目不分明,被大打折扣。
其实,不要小觑了这些小区公共设施的收益,有些甚至可以小区一年的物业管理费。记者以电梯广告收益为例,采访了一些专做电梯广告的广告公司。该公司销售人员表示,每部电梯有3个广告位,一般收费为每个广告位520元/半月,但是对于他们究竟付给物业公司多少费用,他没有具体透露。按照这家广告公司工作人员透露的价位来计算,以一个规模不大的小区来计算,小区如有5幢楼,共20部电梯,电梯广告位60个,每月每个广告按千元收入为准,这样算下来,电梯广告的每月收入就近6万元。那么,该小区仅电梯广告费一项每年收入70余万元。当然这样的数据只是理论上计算,实际操作过程中广告位的效果和位置起了决定性作用,价格也是相差非常大的。
但是大部分物业管理公司解释,广告收入主要用于公共设施维护,如电梯维护、清运垃圾、小区绿化等。
焦点问题之三:
业委会究竟被谁操控?
其实,物业管理纠纷如果有业主委员会的介入,一般都可以迎刃而解。但是,物业管理纠纷多出现在还没有建立业主委员会的新小区,或者业主委员会与物管公司狼狈为奸。
正因为业主委员会在维护小区日常生活的角色越来越重要,也认识到其对物业公司抗衡带来的严重后果,有此物业管理公司要不百般阻挠业主委员会的成立,要不从建立之初就开始操控业主委员会使其成为傀儡。
业主委员会本来是用来维护小区广大业主利益的,但一些物业管理企业为了给企业谋取利益,操纵业主委员会的选举,自己拟定《业主管理规约》,侵害业主权益。
焦点问题之四:
物业暴力何解?
保安打人事件频发,侵犯业主生命和财产的问题必须得到正视。其实,不止发生在物业问题上,保安的失范与失责已引发了众多的纠纷和刑事案件。物业公司对保安的招聘、管理、培训也存在疏漏,因此,才会发生诸如小区保安殴打业主的一系列荒唐事件。
同样,一些小区物业则是通过恐吓、殴打业主来达到震慑作用,以其威迫业主不再维权闹事。但是这种方式牵涉到当前全社会的和谐与公民生命财产安全。只要存在黑社会化的组织及其危害行为,就必须严格依照刑律进行惩罚。
记者点评
每个人都可能成为业主。如果现有的物业管制状况得不到改善,每个人都可能面临文中记者所了解到的业主承受的遭遇和“灾难”。因此,完善物业法律法规,推动物业制度改良改善,不仅仅是职能部门和专家学者的事情,它更关系到每一位业主、每一位公民的切身利益。
正是基于此,《今地产》本期推出深圳物业管理真相调查报告,将试图对物业管制状态进行进一步的调查。进而配合政府相关部门,约请权威学者专家以及各界人士,共同探讨当下中国物业管理方面的各种政策制度问题,以提出更加全面系统的建设性意见,为中国物业改革建言献策,共同构建和谐社区。
为此,我们欢迎所有的业主、物业公司以及其他各界人士,向我们讲述发生在你们周围的故事,提出你们自己的观点和建议。
投票方式
你对物业公司的服务满意吗?欢迎大众对物业公司过往的服务进行点评,评出您心目中最优秀的物业公司;同时也欢迎大家对目前物业公司不完善的地方进行指正,让这个行业发展更健康、更完善,更能为大家提供优质的服务。
请读者根据以下各个项目,对各公司的表现进行投票,调查结果将于12月底公布。
详见“问卷调查表”并E-MAIL:wbdcxw@126.com。
投票评选方式:编辑短信 gwb+编号发至106691607(每条0.2元)。
调查时间:2009年11月25日-12月30日
您心中最满意的物业管理公司(部分) 详细请见本报PDF
物业公司满意良好 合格差
1.中航物业
2.中海物管
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14.特发特力物管
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18.万厦居业物业
注:其他物业公司将陆续上榜,本报将跟踪投票情况,曝光市民最不满意的物业管理企业。
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