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业主自封阳台角力"业主公约"
www.110.com 2010-07-10 12:30

  今年初,郭先生决定在阳台上安装铝合金窗户,但施工第一天,小区物业就以其违反《业主管理规约》(以下简称《管理规约》)为由出面制止,双方为此发生纠纷。

  尽管物业多次阻拦,但郭先生还是将阳台封上了。可令他没有想到的是,今年9月份,物业人员竟趁他不在家,爬窗翻进屋将窗户拆走了。

  有关人士表示,这一案例的实质是个人利益与“公共意志”的冲突,在当前的物业纠纷中,这一类型的矛盾比较普遍。据南昌市房管局信访办公室统计,因各小区业主违反《管理规约》引发的投诉占到南昌房产投诉总量50%,这一方面充分暴露出《管理规约》执行力的脆弱,另一方面则反映出业主对于《管理规约》是否代表公共意志的质疑。目前,全国各城市包括南昌的《管理规约》大多都是由开发商代笔,在规则的制定上缺乏业主的参与程序,使其约束力存在着先天不足。

  业主自封阳台现象普遍

  业主自封阳台惹来不速之客

  今年年初,郭先生购买了南昌市青山湖畔某小区的一套商品房,入住后,一家人对小区环境、房屋朝向等都很满意,惟一遗憾的是,阳台没有封闭,每逢刮风下雨,阳台就会弄得一塌糊涂。

  于是,郭先生请了装修公司封闭阳台。谁知,施工第一天就遭到了小区物业的制止。物业公司认为,虽然房屋和阳台都是郭先生的私有财产,但郭先生在入住时签字确认的《管理规约》中明确约定,业主不得封闭南阳台。物业公司认为业主自封阳台行为有违《管理规约》,故有权制止。

  在装修过程中,物业曾多次就业主自封阳台一事前来阻止,但施工并未因此而停止。

  今年3月上旬,郭先生请工人将窗框固定到阳台上,没想到还未施工完毕,物业又来阻止了。更令郭先生意想不到的是,当天,物业公司竟派人径直冲进屋内,将已经搭在阳台上的窗框拆了下来。

  物业的强行拆除让郭先生异常气愤:“法院没有判令强制拆除,他们有什么权力强拆窗框?”接着,郭先生不顾物业的阻挠,还是在阳台上安装了铝合金窗户。

  今年9月份,下班回到家中的郭先生突然发现阳台上的窗户又被拆走了,并且阳台、客厅地板上,还留有多个脚印。

  “这准是小区物业干的!”郭先生当即把公文包往沙发上一扔,便冲到物业接待处。而物业人员面对郭先生的质问,竟大方承认:“我们确实是爬窗户翻进屋,拆完窗户后,从大门出去的。”

  搬《管理规约》物业惹众怒

  对于郭先生提出的“私闯民宅”侵犯业主财产权的指控,小区物业人员辩称,自封阳台需经规划部门行政报批,而不符合建筑规划,又未经审批的,则属于违章搭建。该小区物业公司一邱姓负责人告诉记者,当日潜入郭先生房屋,只是为了协助城管部门拆除违章建筑。

  “强制拆除郭先生的窗户,主要还是怕引发其他业主的跟风效仿。”邱姓负责人向记者坦言。

  事实上,正如物业方面所担心的,想要自封阳台的业主,确实不止郭先生一户。

  该小区一刘姓业主告诉记者,小区的房屋设计还存在安全隐患。因为房屋背面与相邻房屋之间的凹槽处建有一个小阳台,小阳台高度很低,可以轻易攀爬,甚至可以一级一级跃层直至顶楼。

  据记者了解,该小区现有255户业主正在装修新房。在装修过程中,众多业主出于安全考虑,要求安装防盗窗将小阳台封闭起来。面对业主的诉求,物业却置之不理。对此,业主们颇有怨言。

  为何不得自封阳台?小区物业搬出了诸多理由。该物业公司一邱姓负责人告诉记者,小区《管理规约》中明确规定不得自封南阳台,主要是考虑到封闭阳台会影响楼宇外立面的统一,但这项规定只是暂时的,目前,小区入住率只有10%,待入住率达到50%以上了,小区届时将不再阻止业主封闭南阳台。

  房管部门感叹“缺乏强制性措施”

  “我们每天都要接到大量类似的投诉。”在南昌市房管局信访办公室,张主任翻出有关业主违反《管理规约》引发的投诉材料,厚达数十厘米。

  在信访办公室,工作人员给记者看了近期小区业主们投诉到房管局的违约事件,内容涉及自封阳台、高空抛物砸到私家车、在家饲养家禽吵得四邻不安、在公共部位搭建各种建筑等等。

  信访办公室张主任表示,因小区业主违反《管理规约》引发的投诉占了总投诉量50%,且小区因为业主违反《管理规约》,而引发各种恶性事件的现象也相当普遍。

  “《管理规约》相当于一个小区的小宪法,然而从目前来看,《管理规约》的约束力基本上为零。”南昌市房管局物业管理处处长邓长水表示,业主违反《管理规约》只是一种民事行为,所产生的法律后果应当是民事责任,但实际过程中,业主所应负的责任很难被追究。

  “《管理规约》处境如此尴尬,归根究底,是因为没有一个强制性措施。”邓长水感慨。

  违反《管理规约》的业主,本该由业主大会、业主委员会等上前劝阻,然而事实上,他们的劝言,业主们并不受用。千禧颐和园的业委会工作人员摇头苦笑,“没用的,如果业主违反《管理规约》,我们最多是上门劝阻,要么发一个函,告诉他这样是不对的,再这样下去后果自负,但至于是什么后果,连我都说不上来。”

  物管公司在遇到这类情况的时候也是一肚子苦水,“现在弄得我们好像是捍卫《管理规约》的部门,其实违反《管理规约》是需要小区的业主去谴责的,现在却成了小区里面出了什么问题,业主一投诉,板子全都打在我们身上,碰到有些业主要搭一些违章建筑,最后劝阻、发函通知的责任都通通落在我们身上。”

  开发商代笔《管理规约》引发“公共意志”质疑

  《管理规约》被沦为一纸空文,中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮认为,这背后有其深层原因。

  王才亮称,《管理规约》本应该由业主委员会召开业主大会制定,这一做法最合情合理,但业主入住是一个陆续的过程,而且召集业主大会并使业主达成共识的困难较多。目前,全国各城市包括南昌的《管理规约》大多都是由开发商代笔。

  一位业内人士表示,很多《管理规约》的制定过程缺乏业主参与的程序,业主往往只是直接签字,一旦个人利益与《管理规约》相冲突,必然引发业主对其是否代表“公共意志”的质疑。

  “建设单位自己拥有物业,是业主,而且是第一业主,这是建设单位能够制定《管理规约》的基本依据。但建设单位制定的《管理规约》毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的《管理规约》,它并不能完全体现全体业主的意志,有些开发商甚至趁制定《管理规约》之机,在公约中加入不合理条款等。”王才亮告诉记者,业主义务多,权利少,这是《管理规约》目前形同虚设的另一个重要原因。

  王才亮还指出,目前,小区沿用的《管理规约》文本,仍是建设部1997年推出的示范文本。公约内容在体现以人为本方面,略显不足。王才亮建议,南昌市房产部门也可借鉴北京、深圳等城市的做法,推出操作性更强一些的地方版《管理规约》示范文本。

  个人利益与《管理规约》博弈

  同样是业主自封阳台,在法院,也出现过不同的审判结果。

  有法官认为,小区业主应遵守《管理规约》规定,不得自封阳台;也有法官认为,业主若采用统一建设标准封闭南阳台,对于保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用并无明显妨碍。倘若没有牵涉房屋墙体的变动,且房屋本身设计中的承重要求能够承受封闭阳台,那么在未侵占公共空间的情况下,业主自封阳台的意愿就该被尊重。

  业主违反《管理规约》自封阳台,是尊重个人物权,还是侵犯了公共利益?

  江西法报律师事务所律师肖文军认为,从物权的角度上来说,业主对房屋拥有财产所有权,财产所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。郭先生家的阳台是在所购房屋的套内,他完全有权按照自己的意志随意处置。

  但王才亮认为,在尊重个人利益的同时,法律也明确规定,公民在行使权利时不得违反法律或者社会公共利益,不得妨碍和侵害他人的权利。即郭先生在行使所有权行为时,不得违反法律法规的规定,例如《物业管理条例》第七条就规定,业主应当遵守“管理规约”、业主大会议事规划。同时,在《管理公约》确实体现了全体业主真实意志的前提下,业主行使个人权利时还要考虑到相邻关系,例如搭建阳台是否会造成楼上业主安全隐患等。

  当《管理规约》侵犯个人利益时,其法律效力又该如何“自力救济”?

  有人提出,《管理规约》常常“一边倒”地规定“其他业主和物业管理企业可依据公约向人民法院起诉”,或许是捍卫《管理规约》执行力的一条途径。但肖文军认为,利用法律手段去捍卫《管理规约》,操作性太差,“比如那些违章饲养家禽的,如果去告他,估计等他已经把鸡鸭养大吃掉,法院判决都还没有下来。法律程序实在太复杂,取证、聘请律师等等都要耗费大量精力,普通老百姓总不愿意去法院的。”

  法律界人士指出,这种利用“法院起诉”的规则应该转变成“自力救济”,通过业主授权的方式完善公约的强制性措施,同时要规范制定的程序,将《管理规约》的法律效力建立在公共意志的基础上。

  □文/记者梁东波 图/记者韩长明

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