住改商应取得本栋楼所有业主同意

　　小区车位应按比例配置给业主

　　物管公开作出承诺应认定为合同组成部分

　　——最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　没产权证也能当业主

　　现象：现实中有通过遗嘱继承、赠送等合法途径取得房屋，并且已搬进去入住，但还没有进行房屋所有权登记的情况。这部分人算不算业主呢?

　　司法解释：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

　　专家解读：广东易春秋律师事务所律师王旭阳说，该条解决了没有取得房产证的“准业主”是否为业主的争议。如果发生纠纷，这些业主就有权以业主的身份主张自己的权利。

　　每户都应配置有车位

　　现象：《物权法》规定，小区车位要首先满足业主需要，要怎样认定“满足业主需要呢”?现实中，有开发商将大量车位卖给少数业主，再由少数业主转手以高价出卖车位的情况。

　　司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　专家解读：王旭阳认为，解释出台非常及时。广州这方面的纠纷非常多。假如有100套房，100个车位，按照这个条款，就应该每户一个车位。

　　住改商

　　“有利害业主”界定在本栋建筑物内

　　现象：在一些小区里，有些业主买了住宅后却又将住宅改成酒店、办公室、发廊、餐馆，人来人往，噪音不断还带来污染，邻居不胜其烦。

　　司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

　　专家解读：最高院民一庭负责人解释说，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

　　王旭阳说，广州天河区有很多住改商的房子，以前住改商的做法是，到规划部门申请批准后就可以。这就造成一个问题，比如有的一楼住改商，改成了餐馆，半夜扰民，油烟污染，惹得二楼三楼的人不胜其烦。但二楼三楼的业主也没有办法，因为他说我是经过政府规划部门同意的。但现在有了这条解释就好了，其他业主可以不同意住改商，或者是已经住改商了，其他业主还可以向有关部门“请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失”。

　　本地连线

　　2/3同意变成人人同意恐有难度

　　“之后住改商要怎样审批要进行研究，但肯定会以司法解释为前提。”——广州市工商局人士

　　本报讯 (记者全杰)根据司法解释，未经有利害关系的业主同意，“住改商”行为仍不具备合法性，“有利害关系业主”的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。这就意味着“住改商”必须经全楼业主同意才合法，同楼业主甚至可以“一票否决”

　　据了解，目前广州“住改商”只需要三分之二的业主同意就可以出具证明，联同相关证件就可以办理工商营业执照，“现在需要全楼业主同意才可以通过，只要有一个业主不同意也可以‘一票否决’。”工商部门有关人士指出，以前已经批出的“住改商”在司法解释下何去何从、该怎么办，还要经过研究才有最终定论。至于之后“住改商”要怎样审批，同样要进行研究，但肯定会以司法解释为前提，以国家法律法规为根准。

　　不过，这位人士肯定地表示，在司法解释下工商部门、租户、甚至当地居委会和物管公司办理住改商的工作量都会大大增加，“要说服同楼几十乃至几百名业主的同意，不知道要费多少时间与口舌，就算是前面所有业主都同意了，最后一位死活不答应，所有工作都白费。”

　　另外，有租户也担心司法解释出台后许多住改商会陷入无照经营的困局。有人士表示，一些住改商当初承诺不扰民后来又扰民的，或者当初业主全部同意后来又有人反悔，这种情况可能会经常出现并成为纠纷的焦点。

　　物业赖着不走无权收费

　　司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　解读：物业公司往往被解聘后，赖着不走，反过来还管业主要物业费，司法解释将从根本上解决这样的问题。

　　欠物业费也有权解聘物业

　　司法解释：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　解读：物管可在合同解除后向拖欠物业费的业主提起诉讼，个别业主欠费并不妨碍他们解聘物业公司。

　　物管口头承诺也算合同一部分

　　现象：有些物业公司说一套做一套，违反自己公开作出的承诺和服务细则。

　　司法解释：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

　　不需要有关服务也要交物管费

　　据新华社电 如果业主提出不需要有关物业服务或因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，应当如何处理?最高人民法院民一庭负责人说，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物管费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，不应得到法院支持。