《物权法》最新司法解释以案说法(一)

　　提要：自从最高人民法院5月24日出台针对《物权法》的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)两部司法解释后，本报热线陆续收到读者来电，希望针对在买房和居住过程中，自身所碰到的一些物权问题，从媒体上获得来自法律界更专业、细致的解读。

　　于是，本刊就此类物权热点问题，请有关法律人士收集一些实际典型案例展开分析，为碰到类似问题的读者提供理性参考。

　　案例一

　　小区会所归谁所有?

　　某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。

　　于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。

　　同时，A公司也表示，作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。

　　对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利?

　　律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有

　　随着我国房地产市场的发展以及业主权利意识的提高，业主与开发商关于配套设施用房的权利归属问题所产生的纠纷与争议在近几年一直呈现上升态势，并已逐渐形成一类新型的房地产纠纷。

　　对此，《建筑物区分所有权的解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋(包括整幢建筑物)以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。

　　也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。

　　因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所完全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记由A公司(特定业主)享有其所有权。在此基础上，业主如果要求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。

　　但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。

　　律师提示：哪些属于业主共有?

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在《物权法》的基础上，从实践纠纷解决的角度进一步明晰界定了建筑区划内的建筑物专有部分与建筑物共有部分的各自范围。结合《物权法》及该司法解释，可以明确建筑区划内的以下部分均属于业主共有：

　　(一)属于城镇公共道路之外的建筑区划内道路;

　　(二)属于城镇公用绿地或者明示属于个人的建筑区划内绿地;

　　(三)规划明确的公共场所、公用设施和物业管理用房;

　　(四)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

　　(五)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　相关司法解释条款：

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条。

　　案例二

　　民宅商用是否可行?

　　廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。

　　为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。

　　面对这样的结果，廖阿姨颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意康老伯将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求康老伯将住宅恢复原状。

　　律师解疑：如何界定“有利害关系的业主”

　　《物权法》第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”同时，《建筑物区分所有权的解释》第十一条则确定“本栋建筑物内的其他业主”均应认定为“有利害关系的业主”。而廖阿姨与康老伯居住在同一栋建筑物中，则康老伯要将自己的住房改变为经营性用房的，就必须经得包括廖阿姨在内的该栋建筑物全体业主的同意。

　　此外，根据《建筑物区分所有权的解释》第十条第二款的规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

　　因此，廖阿姨在与康老伯多次协商无果的情形下，有权依法向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

　　相关司法解释条款：

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条。