随着我国经济体制改革的不断深化，市场经济得到迅速发展。海南建省办特区以来，经济体制改革的步伐一直走在全国前列，市场经济搞得较早较为广泛。近几年，房地产业成为海南一大支柱产业蓬勃兴起。房地产业的迅速发展，带动了海南各行各业的发展，对海南经济发展起到导向、促进作用。但由于房地产作为商品进入市场仅仅两三年的时间，这方面的法制还不健全，人们的法律意识薄弱，房地产市场体系尚未完全形成，宏观调控措施不力，房地产业出现盲目增长，势头过热的现象，炒买炒卖地皮的现象时有发生。尤其是土地使用权出让、转让中的问题很突出，海南中级法院管辖海南十七个市县基层法院，受理的房地产案件中土地使用权出让、转让纠纷数量大，问题也较多，具有一定的典型性，对其中的理论与实践问题做些探讨，当有一定现实意义。

　　一、使用权出让、转让的法理根据、法律依据和重义

　　土地使用权出让、转让是我国土地有偿使用原则的表现。我国土地实行国家所有和劳动群众集体所有，在坚持公有制的前提下，使土地所有权能与土地所有权人发生分离，即由非所有人依法享有土地的占有、使用、经营和收益权，而所有权人从中收取使用费，以实现其所有权，这是社会主义市场经济发展的客观需要，也具有充分的理论根据。土地使用权是土地所有权的了项重要权能。根据传统民法理论，所有权权能可以与所有权人分离，由非所有人行使，即非所有人在所有人的土地上享有占有二使用、；收益权，这种由非所有人对所有人的物享有的权利，在民法理论中称为他物权。他物权是一种限制物权，即他物权人无权处分所有人的物，除此而外，它具有物权酌一般属性，具有占有、使用和收益的权利，并有排斥他人干涉的性质，同样能够产生优先权和迫及权的效力；他物权与物权十样，它的产生必须依据法律，它的形式由：法律确定，即设立他物权或他物权转移的合同必须遵守法律的规定，履行法定审批登记手续。否则、这种设立和移转行为不发生法律效力。登记程序，是他物权设立，移转的有效要件，而合同仅在当事人之伺产生约束力；而不能对抗第三人。

　　我国土地使用权出让、转让法律制度的确立经历了一个漫长的发展过程：解放初期，国家允许土地所有者出租和买卖土地；1955年规定士地不得转让；1982年宪法明确任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，形成静止的无偿永久；使用土地的制度。1988年国务院发布了《城镇国有土地使用税条例》从而结束了城镇国有土地一律无偿使用的年代。1988年4月，全国人大通过了宪。法修正案，对宪法第14条作了修改，删去了“出租”：两字，增加了“土地使用可以依照法律的规定转让”的内容，这就是为我国实行土地使用权出让、转让提供了宪；法依据。同年12月，全国人大常委会对土地管理法作了相应的修改，增加了“国有土地有偿使用”的条款，并授权国务院另行规定城镇国有土地使用权可由国家作为出让方依法出让，“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动；合法权受国家保护。”海南省先于国务院制定了《海南经济特区有偿出让、转让土地使用权的规定》（以下简称《规定》），该规定也明确指出：土地使用权可以依法出让、转让。从此，土地有偿出让、转让制度在我国得到确立，这就为土地使用权的流转提供了法律保障。

　　土地使用权出让、转让制度的确立，符合经济发展的客观规律，顺应市场经济发展的需要，是我国房地产业作为市场经济的一大支拄产业兴起和发展的前提和基础。允许土地使，用权有期限出让、转让，可以最大限度地开发、利用土地，增加土地价值。

　　二、用权出让中的若干理论与实践问题