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试论农村宅基地上房屋买卖合同效力
www.110.com 2010-07-28 10:29

  [内容摘要]

  改革开放以来,随着我国城乡差别的不断缩小,作为农村集体经济组织成员的农民,其经济结构和财产状况有了很大的不同,其法定权利的实现和处分呈多样化,法律纠纷也不断产生,尤其是作为其安身立命基础的土地及地上房屋之财产权利,随着土地的不断增值,纠纷更是层出不穷。本文就从一个案例开始,分析一下这种买卖合同的法律效力及其法律后果或者权利救济手段。

  [主题词]

  宅基地 买卖合同 请求权 时效 增值利益

  一、案 例

  二、法律关系

  三、法理分析

  四、法律后果

  五、处理原则

  一 一个案例

  2000年,山东省某县(市)城郊农村村民王某(简称甲,婚后取得房屋)因外出务工,将登记于其名下的宅基地上住宅房屋一套,以四万元价格出卖给外村村民李某(简称乙),双方订立一份书面协议,并约定了协助过户义务,但没有约定违约金。2002年,因房屋破旧,李某将房屋进行了翻修,并新建了南屋四间。次年也即2003年,李某又将该房屋出卖给了城镇户口居民张某(简称丙),作价八万元。张某一家居住至今。该房屋因政策限制,一直未能办理过户登记。2005年12月,因城市规划需要,该房屋列入旧城改造拆迁计划,按拆迁单位补偿意见,该房屋及土地总补偿价值达到二十万。2006年1月,登记房主(王某)甲具状诉至法院,列买受人(李某)乙和第二买受人(张某)丙为被告,诉讼请求是确认房屋买卖合同无效,要求退还房款,返还房屋。诉讼理由是出卖房屋未征得妻子同意,宅基地房屋买卖违反国家强制性法律规定。

  法院立案受理后,乙方律师答辩,合同是双方真实意思表示,甲的出卖行为视为有权处分,没有违反合同法规定,合同有效;丙方律师答辩,丙不是甲乙双方合同主体,不应列为本案被告,但要求作为无独立请求权第三人参加诉讼,同时主张合同有效。在庭审中乙方另提出诉讼时效问题和就房屋现值提出反诉主张。

  法庭审理中对房屋权属登记、三方身份及买卖行为发生无争议,争议焦点是合同效力及房屋增值利益的性质以及可分配主体。各方争议很大,法官合议亦有不同意见。

  二 法律关系

  本案例中笔者归纳了这样几个法律关系:

  (一)宅基地及地上房屋的财产性质

  (二)诉讼主体身份及诉讼资格

  (三)处分权

  (四)请求权性质

  (五)诉讼时效

  (六)买卖合同效力

  (七)权利损害救济及增值利益归属

  下面分别就以上关系进行论述。

  三 法理分析

  (一)宅基地及地上房屋的财产性质

  《中华人民共和国宪法》规定了公民的合法的私有财产权。*公民的住宅及其所占用的土地使用权是公民最重要的生活保障,也是其财产权的主要组成部分。《中华人民共和国土地管理法》将全国土地分为两种所有权性质,一是国家所有,一是集体所有,并明确了农村宅基地归农民集体所有,归农民家庭无偿使用。同时限定,农村村民一户只能取得一处宅基地,宅基地应当办理审批登记。*根据房屋权属登记相关法律,农民自建住宅房屋也应当办理权属登记。按照民法通则规定,本案甲在依法登记之后,即对其房屋拥有完全的所有权及对宅基地取得法定的使用权。这种权利是完全的私权,以及公权让渡的私权利。

  (二)诉讼主体身份及诉讼资格

  本案原告甲是出卖房屋的登记所有权人,同时也是房屋占用宅基地的登记使用权人,因此是民事财产权利的权利人,有权自主行使对财产的占有、使用、收益和处分权利,依据,《民事诉讼法》第108条之规定,符合与争议标的物有直接利害关系的条件,其原告主体资格应予确认。被告乙是甲乙房屋买卖合同的对方合同主体,其已经实际占有支配该房屋,并支付了对价,就合同效力争议有直接利害关系,作为本案被告正当。原告在诉状中同时列现房屋的实际占有支配人丙同为被告,被告丙虽对争议涉及房屋实际占有支配,但其权利的取得是基于与被告乙的买卖合同,依据合同的相对性原则,作为合同纠纷,丙与甲之间不存在直接的合同关系,甲同时列丙为被告不当。依据《民事诉讼法》第56条规定,丙对本案诉讼请求所涉及的标的物以及诉讼所引发的结果有法律上的利害关系,因此丙可以自行申请或者由法院通知作为作为本案的第三人参加诉讼,这个第三人应当是无独立请求权第三人,因为在丙和乙的合同中,并不涉及甲方没有履行甲乙买卖合同而导致乙向丙履行不能,且丙对该房屋系次继受所得,所以丙不能直接以甲乙双方为共同被告提起诉讼,不符合有独立请求权第三人的法律条件。

  (三)处分权

  本案原告提到一个理由是,原告处分的是夫妻共同财产,属无权处分。在甲乙合同中,的确只有甲和乙的签名,但依据《中华人民共和国婚姻法》及其最高人民法院司法解释(一),夫妻任何一方在与第三人处分夫妻共同财产过程中,基于夫或妻对其共同财产有平等的处理权,房屋系重大家庭财产,对其变动情况夫妻双方均有义务知情和注意,且在变动之后很长时间之内甲妻并没有提出异议或申请权利保护,因此,第三人(买受人)有理由相信甲之处分行为是夫妻共同意思表示,其主张的共有人不知情或不同意不得对抗乙方的善意买受行为。

  (四)请求权的性质

  民法理论上,按不同的分类标准把民事权利划分为好多种,比如形成权,请求权、抗辩权,比如财产权(物权)、人格权、债权、知识产权,本案中甲的诉讼,实质就是一种请求权,而且是一种次生请求权,也就是民事权利的保护请求权,也叫诉讼请求权。杨立新研究权利请求权,将其分为两种,即“请求权在民事权利中包含两个系统。一个系统,是民事权利的请求权;另一个系统是民事权利保护的请求权系统。”

  “后一个系统,是对民事权利进行保护的请求权系统,包括原权利的保护请求权和侵权请求权。前一个民事权利保护请求权是民事权利所固有的保护请求权;后一个民事权利保护请求权是基于权利被侵害依照侵权行为法的规定而产生的权利保护请求权。基于侵权行为法所产生的请求权,都是侵权请求权。 ”

  “就民事权利保护的请求权而言,前一个系统的保护请求权,是民事权利本身固有的保护请求权,随着原权利的产生而产生,原权利的消灭而消灭,因此也叫作原权利的保护请求权,简称“原权请求权”。后一个系统的权利保护请求权,是基于权利被侵害而发生的权利保护请求权,不是原权利本身的权利内容,而是基于侵权行为法的规定而产生的新的请求权,是基于原权利的损害而新生的权利,因此也称作次生的权利保护请求权,简称为“次生请求权”。”

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