摘要： 农村宅基地使用权是指农民以户为单位，在集体所有的土地上，在规定的地段享有以居住为目的建筑住房、添置生活设施，在庭院种植林木的权利。农村宅基地属性的认识，目前的通说为地上权，作者不敢苟同。进行实证的考量，通过对农村宅基地立法目的、特征等方面的分析，我认为，相较于地上权而言，农村宅基地使用权更接近于役权。通过对居住权的内涵的拓展，完全可以将农村宅基地使用权囊括入居住权的范围内
 
关键字： 农村宅基地 人役权 居住权
 
住房是人们基本的生活资料，正所谓“皮之不存，毛将焉附”，宅基地使用权是这基本生活资料的基础。特别是对于作为弱势群体的农民来说，农村宅基地使用权更具有特殊重要的意义，是安身立命之本，是安居乐业之本。我国现行的农村宅基地制度，是一项福利制度，也是农民相较于城市居民的唯一一项优越制度。同时，这项制度也具有其的特殊的地位和重要性，它关系到9亿农民的切身利益，而且关系到国家的长治久安。但在实际立法和理论研究过程中，由于我们对权利的属性认识不足，造成对权利的构造和实施不力，出现了大量的脱法现象。所以，本文将对农村宅基地使用权属性的进行初步的探讨，希望对物权立法能有所启发。
   
    一、农村宅基地使用权的法律依据、概念和特征
    （一）农村宅基地的法律依据
    《中华人民共和国宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律规定转让。” 这是宪法中有关宅基地的规定，确定了农村宅基地的权利归属，即农村宅基地所有权属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法 》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”宪法和相关法条的规定，明确了宅基地的权利归属和对权利使用的种种限制，构建了一个关于农村宅基地使用权的立法体系。这个以宪法为首的立法群，以个人的宪法权利为出发点和最后的依归，有效地防止了农民流离失所，体现了宪法对农民最高宪法权利——生存权的保障。生存权是人类的基本人权，也是最高的人权，是宪法的核心，而宪法又是最高级别的法律，所以从某种意义上说，生存权是整个法律体系的核心。而以生存权为核心的宪法权利又分为不同的位阶，宪法的位阶要求应首先一视同仁地保障生存权，然后通过交易等方式保障发展权等位阶相对较低的人权。宪法及相关法律对农村宅基地的规定从根本上体现了对生存权的保护，反映了“至少应该保障让个人实现一种标准人类生活的最低要求” 1。
    （二）农村宅基地使用权的概念及特征
    由立法规定我们可以归结出农村宅基地使用权的概念，它是指农民以户为单位，在集体所有的土地上，在规定的地段享有以居住为目的建筑住房、添置生活设施，在庭院种植林木的权利。
    由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，并且农村宅基地使用权在一定程度上具有福利和社会保障的功能。所以，它不仅具有物权的属性，而且与集体经济组织的成员资格和福利联系在一起，因而具有了与众不同的特性。
    第一，长期使用的权利。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。权利人占有使用宅基地的时间是漫长的，但却绝不是无期限的。事实上，宅基地的使用期是同房屋的存续期相等的，房屋灭失，与房屋对应的宅基地使用权随即终结，而与此同时，新的宅基地使用权有可能产生。同时，如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。由此可见，农村宅基地使用权是一项长期使用的权利。
    第二，农村宅基地使用权的取得具有严格的身份性。农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。集体经济组织每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。宅基地通常是与成员权联系在一起的。而具有如此严格身份性的根本原因在于农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。各个村落通过给予具有社员身份的农村居民宅基地，使广大的农村居民享有了基本的居住条件，从而保证了其基本的生计，从根本上维护了其宪法权利——生存权，最终从整体上维护了农村的稳定。
    第三，集体经济组织的成员，每户只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。笔者认为这一规定是必要的，但应当有一些例外的规定。因为，在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地的情况，如某人分家离去之后又继承父母的房屋等。因此，在保持一户一块宅基地的前提下，作例外规定，保护合法取得的多处宅基地，并通过在集体经济组织内部交易等方式达到调剂余缺的目的。
    综上，农村宅基地使用权所具有的特征深刻反映了农村宅基地使用权的属性。结合农村宅基地使用权的历史发展，就可以探知农村宅基地使用权的发展脉络，就可以了解它的立法背景，理解它的立法初衷，从而明晰它的属性。
   
    二、农村宅基地使用权的历史脉络