【摘 要】 现有宅基地使用权的立法限制了宅基地使用权的流转主体的范围,导致主体缺位。宅基地使用权的行政审批限制使农民集体作为宅基地使用权的所有权人不能行使所有权。这种立法的滞后,使宅基地市场管理处于失控状态,产生大量的地下交易,带来产权纠纷隐患,市场交易安全无法保障。为充分发挥宅基地使用权的市场价值,应在宅基地使用权的立法上取消对流转主体范围和行政审批的限制。

　　【关键词】 宅基地使用权;行政审批;流转オ

　　一、我国现阶段对农村宅基地使用权的立法规定

　　1、宪法

　　《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 从宅基地使用权的角度讲,该条明确了宅基地使用权的转让应根据法律的规定。

　　2、法律

　　《中华人民共和国土地管理法》是我国现在专门调整土地管理方面的基本法律。该法第8条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山,属于农民集体所有。”该条规定了土地的国家所有和集体所有的两种类型,明确了宅基地属集体所有。该法第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。该条明确了对农村村民一户只能拥有一处宅基地,并对农村建房用地的标准、审批权限作出了基本的规定。该法第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条明确了对包括宅基地在内的集体土地使用权禁止流转。

　　《中华人民共和国担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押:(一)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。”根据该条规定,宅基地使用权不能单独抵押。

　　《中华人民共和国物权法》在第3编用益物权第13章专门规定了宅基地使用权,共有4个条文,但对宅基地使用权的规定比较简单,其第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”对宅基地的使用权的取得、行使、转让采取了回避的态度,让相关法律和国家有关规定根据实际情况再作规定。

　　3、行政法规和部门规章

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定:“依法改变土地所有权,使用权的,因依法转让地上建筑物,构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权,使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。”根据这一规定,宅基地使用权若发生变更情况需进行相应的变更登记。

　　1995年,国家土地管理局的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地,与原有宅基地合计面积超过当地政府规定的标准,按照有关规定处理后允许继续使用的,可暂确定其集体土地建设用地使用权……。”第51条规定:“按照本规定第45条至第49条的规定确定农村居民宅基地、集体土地建设用地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量,以后分户建房或现有房屋、拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分退还集体。”本条主要确定了对农村房屋按有关规定发生流转后,宅基地使用权面积超标后的处理原则。

　　1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本条明确了禁止城市居民到农村买房。

　　4、司法解释

　　最高人民法院审判委员会1984年8月30日通过了《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国务院《村镇建房用地管理条件》中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定:“公民在城镇依法买卖房屋时,该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”该条明确了地随房走的买卖原则。

　　【摘 要】 现有宅基地使用权的立法限制了宅基地使用权的流转主体的范围,导致主体缺位。宅基地使用权的行政审批限制使农民集体作为宅基地使用权的所有权人不能行使所有权。这种立法的滞后,使宅基地市场管理处于失控状态,产生大量的地下交易,带来产权纠纷隐患,市场交易安全无法保障。为充分发挥宅基地使用权的市场价值,应在宅基地使用权的立法上取消对流转主体范围和行政审批的限制。

　　【关键词】 宅基地使用权;行政审批;流转オ

　　一、我国现阶段对农村宅基地使用权的立法规定

　　1、宪法

　　《宪法》第10条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 从宅基地使用权的角度讲,该条明确了宅基地使用权的转让应根据法律的规定。

　　2、法律

　　《中华人民共和国土地管理法》是我国现在专门调整土地管理方面的基本法律。该法第8条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山,属于农民集体所有。”该条规定了土地的国家所有和集体所有的两种类型,明确了宅基地属集体所有。该法第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第44条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。该条明确了对农村村民一户只能拥有一处宅基地,并对农村建房用地的标准、审批权限作出了基本的规定。该法第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条明确了对包括宅基地在内的集体土地使用权禁止流转。