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上海宅基地置换遭遇政策尴尬
www.110.com 2010-07-28 10:38

  长三角

  上海市规土局在近日召开的新闻发布会上,抛出了农村土地流转的“重磅炸弹”。 “农村土地流转的变革,已到了山雨欲来的时候,上海可能会开一些口子。”上海市农委原副巡视员、上海市农村经济学会副理事长顾吾浩说。

  宅基地置换试验

  2010年上海市区面积预计将达到800平方公里,而上海全市土地面积达到6340.5平方公里。在市区土地出让几无潜力的今天,农村土地流转大门一旦打开缝隙,将是一片巨大的“蓝海”,或将意味着上海土地市场形成以来的最大变局。上海农学院齐良宇教授则说:“说白了,这其实是资本对土地的狩猎,城市的地圈完了,要圈到农村去了。”

  上海的农村土地流转,其实早已开始尝试。2006年起,上海郊县即有14个试点基地开始进行宅基地置换。宅基地置换节约土地的效应颇为明显,上海市经济管理干部学院教授朱林兴披露,据试点经验,通过宅基地置换可节约三成至五成土地。如全市农村宅基地置换工作全部完成,则可节约200—300平方公里土地。然而,“由于政策、观念等多方面的原因,上海农村的宅基地置换大多留下了个尴尬的尾巴,节约出来的土地无法利用,这让宅基地置换有些后继乏力。”顾吾浩说。

  依据有关法律规定,农村集体土地所有权的性质除国家征收以外不得改变。目前进行的宅基地置换的性质是土地使用权的流转,并没有改变土地的所有权性质。

  顾吾浩表示,“十七届三中全会规定,对农村建设用地的利用,在城镇规划区以内的区域需国家征地,在城镇规划区以外,如是工业性用地,也需国家征地,如是经营性用地,则首先必须符合规划,此外,还得占用当年新增城镇建设用地的指标才能进入市场。有这两条限制,就造成许多置换出来的宅基地无法开发利用。”

  矛盾最直接的体现,首先便在于宅基地置换的资金筹措的极大压力。奉贤庄行镇政府拿出了10亿多元的资金,用于宅基地置换。然而,宅基地置换出的将近一半土地,却只有极小的一部分能够通过新增城镇建设用地的指标进入市场,绝大部分无法开发利用,只能闲置抛荒,而政府这10亿元的资金也回收无门。

  嘉定外冈镇是试点镇中唯一将置换的土地出手,开发地产从而回流资金的成功案例。外冈镇地处F1赛场附近,镇政府成功引进了开发商,由嘉定汽车城公司托盘,置换出1000多亩土地。前期置换出的部分土地,经政府特批,其中一半可用于商品房开发,由此获得了资金回流。

  尝试迎新的突破

  如何处理宅基地试点留下的“尾巴”问题?上海市规土局已在就非农建设用地如何市场化运作进行调研,而相关研究探索的目标直指形成统一的政策法规,进而全市推广。

  “解决办法其实很简单,让置换出来的宅基地合法化。土地权属应该明晰,但开发权、经营权完全可以用市场化方式运作。将闲置的建设用地早点规划,进行规划整合,形成生产力。”顾吾浩说。据了解,国土资源部也对农村建设用地流转的试验开了口子:十七届三中全会以后,国土资源部表态,在农村建设用地上,各地可以进行流转的试验,但要经过国土资源部的批准。

  一旦松绑,农村基层爆发出的创造性活力每每令人惊叹。上海虹桥镇虹吴村是著名的“城中村”,村里农民早早地以地入股,发展第三产业。如今,每个农民的股本金已达100万元人民币。

  “在农村土地流转方面,上海很可能较其他省市的尝试要有更新的突破。”上海财大教授、上海市房产经济学会副会长印堃华透露。他建议,可以考虑集中相关农村建设土地资源,进行出租房屋的开发,用于以农民工为主的群体的租赁。这种模式中,农民可以以土地入股,采取股份合作的公司形式展开。另外,在条件相对较好的农村地区,将非农建设用地集中后,可用于自住经营、出租的商业物业的开发,在坚持土地集体所有制的前提下,进行集中使用、自由经营。

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