摘要：文章以沪郊同一区内的两个宅基地置换试点村为对象，通过比较分析，对宅基地置换的推广条件和基础进行分析研究，提出完善这一制度的建议。

　　关键词：沪郊;农村宅基地;置换;推广条件

　　为了贯彻落实上海市委、市政府关于“三个集中”的战略决策，加快工业化、城市化和农业化进程，进一步提高土地利用效率和农民生活水平，某区委区府启动了区内两个试点村的宅基地置换工程。

　　一、同一区内两个试点村宅基地置换比较分析

　　同一区内两个试点村的宅基地置换产生了一个相同的结果：农民集中居住的环境得到较大改善和提高，为国家节余了大量耕地，促进了土地的集约化利用。但宅基地置换推进与当地的工业化城市化程度密切相关，与土地资源和劳动力资源配置休戚相关。这两个村的宅基地置换在几个重要方面还存在异同，这也正是造成各自进度差异和影响置换效果的关键之处。

　　(一)发展模式和基本态势不同

　　发展模式和基本态势是决定一个村经济发展速度、村级经济实力、村民生活水平和社会文明的重要基础，也是影响和制约宅基地置换的不可忽视的因素

　　1、区域发展定位不同：A村长期以来处于该区的偏远地带，主导产业是农业，现纳入该区“现代农业园区组团”的发展定位;B村隶属于上海市闻名的古镇，现纳入该区“古镇旅游组团”的发展定位。

　　2、工业化程度不同：A村以农业为主的发展定位决定了其工业化程度较低;B村由于毗邻镇中心，工业化程度较高。

　　3、置换之前的社会保障不同：A村部分农民享受农保，部分被征地农民享受镇保，其他农民都没有解决镇保;B村由于工业化征地的需求，绝大部分农民已经获得了镇保。

　　4、劳动力就业不同：A村工业化程度不高导致非农就业有限;B村因处于沪浙交界点，并紧靠镇中心区，劳动力转移有空间。

　　(二)村级经济实力和村民收入不同

　　A镇A村总人口3126人，置换前，村级可支配收入为56.6万元(2003年)，村民人均年收入为5200元(2003年);置换后村级可支配收入为136万元(2008年)，村民人均年收入9800元(2008年)。B镇B村总人口1802人，置换前，村级可支配收入为100多万元(2003年)，村民人均收入为7419元(2003年);置换后，村级可支配收入为200万元(2008年)，村民人均收入为11300元(2008年)。

　　以上数据显示，无论是置换前还是置换后，A镇A村的村级经济实力和村民收入远低于B镇B村，尽管置换后A镇A村的农民既可以从原有土地上每年获取亩均500元左右的土地流转费收益，还可以在农场内打工挣钱，或者进城打工，有了工资性收入，但由于受到金融危机的影响，村民收入不稳定，仍然不如B镇B村的经济实力。

　　(三)当前生活现状不同

　　1、基本生活状况的差异。A村属于该区的偏远农村，农民集中居住后，原先依赖于土地的大量劳动力由于年龄因素无法转移，同时原来的包括农民房前屋后栽种蔬菜、养殖禽类等庭院经济收入不复存在，但集中居住后的成本增加了，平均每户比原来新增加开支300元左右，一些农民的生活质量出现了下降的状况。而且，由于地方政策的规定和财政限度，农民所期待的“土地换保障”未能实现，置换房屋的完整产权也尚未落实，村民由于镇保问题集访事件突出，这是该村宅基地置换产生的最大后遗症。B村由于邻接工业化进程较快的镇中心，受城市化辐射较大，一方面大量劳动力在镇区打工，实现了劳动力资源的转移，另一方面，工商业发展对农民原有住房的需求增大，农民私自搭建房屋用于出租，农村的土地资源已逐步转向土地资本，而且农民的镇保因工业发展征地得到解决，没有后顾之忧，村民的生活水平不断提高，宅基地置换仅能改善生活环境，并不能带来直接的经济效益，在这种情况下，农民进行宅基地置换的兴趣不大。

　　2、置换房屋状况不能满足农民的需求，包括房屋质量和结构。A村置换村民入住新房后发现房屋存在渗水等严重质量问题，B村小房型太少，都是大房型，希望能拥有两套以上小户型房屋的村民抽签在后只能有一套大房型房屋，有的村民还需要自己贴补装修费，因此在抽签换房时有怨言。

　　总体上，A村宅基地置换虽然进度较快，但后遗症比较大，村民集访突出，B村宅基地置换虽然条件成熟，操作比较平稳，但由于资金问题拖延太久，仍未完成。由于上海远郊的地价偏低，而置换成本居高;由于政策法规以及地方政府的经济实力，以及农民自身的某些因素，导致置换资金的短缺和试点工程的暂时搁浅。

　　二、沪郊宅基地置换的推广条件和基础

　　十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，要稳定和完善农村基本经营制度、健全严格规范的农村土地管理制度。全国各地都在积极探索实践，其中上海的宅基地置换试点是一次全新的尝试，从其出发点和归宿来看，宅基地置换的推广在当前具有重大现实意义，而对推广条件和基础的分析就很有必要。

　　(一)宅基地置换的理论基础和模式选择

　　农村宅基地置换是建立在农村城市化发展的理论基础上，通过宅基地置换，整理复垦土地，有效增加耕地面积，再根据非农行业发展征用土地的“占补平衡”原则，土地整理项目通常可以增加耕地面积15%以上，新增的征地指标用于工业化发展，促进城市化进程，加快城乡统筹和一体化，成为政府加快工业化、城市化发展的重要资源。

　　根据上海宅基地置换的试点工程和全国其他地区的置换情况分析，宅基地置换模式大致有以下几种：

　　1、政府主导，征地模式。即地方政府基于工业园区建设、交通设施建设和房地产项目开发对土地的需求，主动采取的征地换保障的方法，促使分散农民集中居住，使农民转为城镇居民。这种方式主要产生于距离城镇较近的农村，最大的优势就是解决了征地农民的后顾之忧——镇保，但同时这种征地方式也是最容易产生政府与农民之间利益博弈和矛盾冲突的方式。

　　2、市场主导、出租模式。这种方式主要产生于距离城镇较近、非农行业对土地的需求强烈、但又不具备征地条件的农村。由于市场经济发展的需要，一些非农行业对土地资源的需求加大，特别是厂房、仓库和住宿的需求，这就使得周边农民自然而然地找到了商机。通过拆村建居，使分散土地联合成片，村集体统一对外出租，土地资源转向土地资本，农民既没有失去土地，又能获得长期固定租金和在非农行业就业的机会。这是最自然的农民集中居住的模式，不容易产生尖锐矛盾，但由此产生的就业机会难以完全吸纳农村富余劳动力，尤其是诸如此类的非农行业更加容易受到国际经济形势和环境的影响，农民的社会保障有隐忧。