通过庭审质证，仲裁庭对双方当事人提交的证据材料，除被申请人提交的证据材料5因无原件核对而不予认定外，其余证据材料均予以认定。

　　根据所认定的证据，仲裁庭审理查明：1996年3月20日，被申请人与市机务段签订《“东城新村”购房合同书》一份，约定由被申请人将东城新村的商品房卖给市机务段职工共26套(其中包括赵某一套)，面积合计2217.1平方米。但该合同签订后并未实际履行，也未将合同买房主体变更为本案申请人赵某。1999年9月9日，申请人与被申请人就“泰和楼”B座301房签定《商品房购销合同书》一份，约定申请人向被申请人购买位于市平安路东城新村“泰和楼”B座301商品房，建筑面积为96.48平方米，售价为1845元/平方米，总房价为178005.6元。上述商品房交付后，若房屋实际面积与暂测面积的误差超过暂测面积的 2%时，每平方米的价格保持不变，房款则按实际面积调整等条款。在该合同签订前，申请人向被申请人支付了与《商品房购销合同》约定数额相同的全部房款，被申请人也将商品房交付给了申请人。2001年3月9日，申请人领取该房屋房地产权证(证号为粤房地证字第2729866号)。该房屋房地产权证确认房屋的实际面积89.80平方米，比《商品房购销合同》约定的面积96.48平方米少6.68平方米，超过了《商品房购销合同》约定的 2%的误差。对于本案申请人提出的物业管理问题，按《商品房购销合同》约定，被申请人指定由某物业管理公司负责物业管理，申请人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。某物业管理公司向申请人收取了有关物业管理费用。另查明，本案申请人系市机务段职工;被申请人具有房地产经营资格并于合同签订前取得了东城新村预售商品房许可证;某物业管理公司领有企业法人营业执照并主营住宅区公共设施管理服务等业务。

　　仲裁庭认为，本案被申请人与市机务段签订的《“东城新村”购房合同书》，购房的合同主体系市机务段，该合同约定的所购26套商品房虽列有本案申请人赵某的名单且其属于机务段的职工，但被申请人无法证实被申请人与市机务段分别履行了交付26套房屋和支付相应的购房款等主要合同义务，该合同书实际上是一份未履行的合同。同时，被申请人也无充分的证据证实本案申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》系由《“东城新村”购房合同书》的购房合同主体变更而签订的，即被申请人无法证实《商品房购销合同》与《“东城新村”购房合同书》之间存在变更与补充的关系。因此，《“东城新村”购房合同书》对申请人无约束力。在《商品房购销合同》签订之前，申请人已实际向被申请人履行了支付全部购房款的义务，被申请人并于2000年12月29日补开了发票;被申请人也在《商品房购销合同》签订之前向申请人交付了房屋，因而申请人与被申请人于1999年9月9日所签订的《商品房购销合同》实际上是在双方履行了商品房买卖的主要义务后对双方权利义务的书面确认。该《商品房购销合同》的主体、内容均符合法律的有关规定，且按有关规定在房地产产权登记部门办理了登记备案，依法应确认为有效。

　　对于被申请人认为本案《商品房购销合同》中申请人所购买的“泰和楼”B座301号商品房阳台面积应按全面积计算且按全面积计算即不存在面积误差的抗辩，因《商品房购销合同》对此并未明确约定，且被申请人无法提供有效的法律依据予以支持，其抗辩理由不能成立。《商品房购销合同》约定的“泰和楼”B座301号商品房面积为96.48平方米，而房地产产权登记机关确认和登记的该房屋的实际面积为89.80平方米，实际面积与约定面积两者误差为6.68平方米，该误差范围超过了合同约定的 2%，应根据《商品房购销合同》第五条第二款的约定处理，即房屋“每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”。因此，申请人主张被申请人退还房屋面积误差部分多收的款项的请求有合法的根据，仲裁庭予以支持，被申请人应依合同约定和诚实信用原则返还多收的款项并支付相应的利息。至于申请人主张被申请人退还多收的物业管理费的问题，仲裁庭认为，被申请人于《商品房购销合同》中指定某物业管理公司进行物业管理符合建设部《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，某物业管理公司对申请人“泰和楼”B座301房所在的“东城新村”实施物业管理属其合法的营业范围，且某物业管理公司系独立的企业法人，因而其与申请人之间实际形成了物业管理的服务合同关系。对于要求退还多收的物业管理费用的问题，申请人可另案向某物业管理公司主张，本案不作处理。

　　仲裁庭依法裁决如下：

　　1、裁决被申请人住宅开发经营总公司于本裁决作出之日起五日内向申请人赵某返还多收的6.68平方米的购房款按合同约定的每平方米1845元共计12324.6元及其自2000年12月29日起至实际还款之日止的利息(利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算)。逾期还款，则按中国人民银行公布的同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　2、驳回申请人赵某要求被申请人住宅开发经营总公司退还多收取的物业管理费52元及从2000年8月起按房屋实际面积计收管理费的仲裁请求。

　　本案仲裁费用635元由被申请人住宅开发经营总公司负担，因申请人赵某立案时已向本会预交，被申请人住宅开发经营总公司在履行上述第一项裁决时应将该费用一并支付给申请人。本会不另作收退。

　　(三)分析与评论

　　1、关于总的购房合同与该合同中具体某套间的购房合同之间的关系问题

　　房屋买卖实践中，为获取一定的价格折扣或优惠，有的业主通过所在单位或团体集体向房地产发展商订购房屋，但该单位或团体并非实际的和最终的买房人。否则，单位或团体实际购买有关房屋再卖与业主个人，虽然在购房款上获得一定折扣或优惠，但该集体却不得不办理多一道房产过户手续并缴纳多一重房屋买卖的税、费。因此，该单位或团体与房地产发展商之间往往只签订认购书而不签订合同，或签订一份总的购房合同而双方并不作实际履行，双方并不形成实际的商品房买卖关系。在这种房屋交易中，单位或团体与房地产发展商签订认购书以后，即为个人业主获得了房价方面的优惠，再由个人业主与房地产发展商分别签订具体每个套间的购房合同。本案中申请人的房屋买卖即属于这种情形。