本案中，虽然被申请人住宅经营总公司与申请人赵某所在工作单位市机务段签订了购买26套《“东城新村”购房合同书》，但该合同当事人双方并未实际履行。而且此合同书的主体与申请人与其所签《商品房购销合同》的买方主体根本不同。因此，被申请人以申请人与其所签《商品房购销合同》系对《“东城新村”购房合同书》的变更和补充，《“东城新村”购房合同书》对申请人继续有效的辩解缺乏事实和法律根据，本案只能按《商品房购销合同》的约定来确定双方的权利义务和作为处理双方纠纷的依据。

　　2、 关于商品房面积计算和商品房实际建筑面积“缩水”的问题

　　目前，商品房买卖合同纠纷中，普遍涉及的是商品房面积计算和商品房实际建筑面积“缩水”的问题。

　　关于阳台面积的计算。主要有两种争论的意见。(1)、发展商均以建设部1995年9月《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及其《通知》作为阳台面积计算的依据，认为之前对房屋阳台面积计算均按全面积计算，尽管房地产权证登记面积与合同约定面积相比而少一半的阳台面积，但其对阳台面积的计算符合建设部的该规定。建设部关于印发上述规则的《通知》第2条明确规定，“于规则实施前已签订的商品房购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法计算错误的外，应按合同约定的面积，若买卖双方有一方提出按本规则中对合同计算商品房销售面积的，或房地产产权属登记机关按本规则测定商品房面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变”。因此，发展商认为，对于房地产权证与合同约定的面积相比而少一半阳台面积部分的相应数额房款，业主无权要求退回。(2)业主则认为，建设部的上述《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第3条明确规定“建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”，原国家经委于1982年11月9日在(82)经基设字58号文《建筑面积计算规则》中明确规定“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”，房地产产权登记部门一直都是按阳台的半面积计算并登记房屋面积的。在购房合同没有对阳台面积计算的方法作出特别约定或说明的情况下，应推定为双方默认是按半面积来计算阳台面积的。因此，发展商应将房地产权证与合同约定的面积相比而少一半阳台面积部分的相应数额房款退还给业主。该两种争论意见产生的根源在于建设部的上述《规则》及其《通知》规定的矛盾，而且该通知既然明确合同双方对《规则》实施前签订的商品房购销合同的销售面积可以按实际面积或房地产权证登记的面积作相应的调整，为什么合同约定的房屋总价款却不能作相应调整而是继续维持不变呢?这种自相矛盾的规定虽可以维护既成现实的商品房交易，但实际上更倾向于保护房地产开发商的利益。如此的规定让业主迷惑不解，也使案件裁判者深感困惑。

　　关于实际面积与暂测面积的误差的处理问题。建设部于2001年3月14日颁布、2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》对商品房销售合同约定面积与实际面积误差问题的处理作了具体规定。而且明确规定，对约定面积与实际面积误差问题的处理遵循合同约定优先于本办法的规定。对于合同未作约定的，按以下原则处理：(1)、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。可以说，这一《办法》更有利于保护消费者的利益，与前者相比，具有明显的进步。

　　我们认为，对于阳台面积的计算和实际面积与暂测面积的误差的处理问题，在国家有关主管部门有明确规定的情况下，房地产开发商在签订合同时应按有关规定执行。在处理有关这方面的争议时，应遵循合同约定优先于部门规章的原则以及诚实信用原则，并适当考虑保护消费者的利益的原则进行处理。

　　3、 关于仲裁案件中的“超裁“问题

　　本案中，申请人要求被申请人返还多支付的物业管理费，因物业管理费属第三人某物业管理公司收取，该申请人与某物业管理公司之间形成物业管理的服务合同关系。因而其该项请求不属于本案商品房购销合同的争议范围，也不属于本案仲裁庭的裁决范围，依法应另案处理。对于超越仲裁庭的裁决范围的所谓“超裁”问题，主要应注意如下几种情形：

　　(1)申请人的请求是否超出案件争议的范围。如本案中，申请人于商品房购销合同纠纷中提出属于其与案外第三人物业管理公司的物业管理争议的仲裁请求，明显超出了本仲裁案件的仲裁范围。对于仲裁庭来说，应当审查当事人的约定的争议事项并在约定的范围内裁决。

　　(2)仲裁庭的裁决不能超越当事人于案件中提出的仲裁请求或仲裁反请求的范围。仲裁与民事诉讼一样，均遵循“不告不理原则”，当事人对其实体权利没有提出具体的请求或反请求时，仲裁庭也不应当超出其请求或反请求范围“超裁”。

　　(3)对于仲裁案件中“第三人”的处理。《民事诉讼法》有关于民事诉讼中第三人(包括有独立请求权和无独立请求权的第三人)的专门规定，当事人可以根据有关规定申请人民法院追加案外有关民事主体为第三人，也可以由人民法院根据案件审理的实际需要追加案外有关民事主体为第三人。但是，《仲裁法》并无所谓仲裁第三人的相关制度，原因在于仲裁机构、仲裁庭仲裁案件均来源于案件当事人的授权，与案件有关的第三人若需要参加有关案件的仲裁，则必须有其与案件当事人接受本案仲裁管辖的共同意思表示。