上诉人（原审被告）兴国县兴达汽车运输有限公司。地址：兴国县X镇将军大道X号二楼。
法定代表人刘某甲，该公司董事长。
委托代理人李某，兴国县伦诚律师事务所律师。执业证号x。
被上诉人（原审原告）兴国县汽车站。地址：兴国县X镇将军大道X号。
法定代表人李某，该站站长。
委托代理人刘某乙，该站副站长。
委托代理人廖桂元，兴国县伦诚律师事务所律师。执业证号：x。
原审被告刘某甲，男，X年X月X日生，汉族，兴国县兴达汽车运输有限公司董事长，住（略）。
上诉人兴国县兴达汽车运输有限公司（下称兴达公司）因与被上诉人兴国县汽车站（下称兴国车站）租赁合同纠纷一案，不服兴国县人民法院（2008）兴民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月15日，兴达公司因办营业执照必须有固定场所，由其负责人刘某甲与兴国车站签订房屋租赁合同一份。双方约定，租期从2006年1月1日起至2008年12月31日止，每月租金为1500元，兴达公司于每月5日前交清；如单方违约，违约方必须向守约方交纳违约金3000元。2006年1月至4月，兴达公司对该租赁房进行了装修，同年5月开始正式使用。装修期间，兴国车站没有收取兴达公司的租金。2007年4月18日，因兴达公司投资大，兴国车站根据其要求让利一年，按每月1000元的标准收取兴达公司2006年5月至2007年4月的房租共计x元。2007年5月以后，兴国车站多次向兴达公司催收租金未果。
2008年11月21日，兴国车站提起诉讼，请求判令兴达公司支付2007年5月至2008年12月的租金x元及违约金3000元。
原审法院认为：双方签订的租赁合同合法有效，兴国车站要求兴达公司按每月1500元支付租金及支付违约金3000元,符合双方的约定，应予支持。兴达公司提出双方在履约过程中对合同内容进行了变更，因证据不足，故不予采信。兴国车站提出未收取兴达公司装修期间的租金和因兴达公司装修投资大，根据其要求让利一年,按每月1000元的标准收取租金的证明力明显大于兴达公司提出口头变更合同内容的证明力，故对兴国车站的该主张予以采信。刘某甲与兴国车站签订租赁合同是履行职务行为，拖欠兴国车站的租金应由其企业法人兴达公司承担民事责任，刘某甲不承担本案民事责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决：一、被告兴国县兴达汽车运输有限公司应支付原告兴国县汽车站2007年5月起至2008年12月止的租金x元；二、被告兴国县兴达汽车运输有限公司付给原告兴国县汽车站违约金3000元；三、被告刘某甲不负本案民事责任。案件受理费625元，由被告兴国县兴达汽车运输有限公司承担。以上给付内容,限被告兴国县兴达汽车运输有限公司于本判决生效后三日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人兴达公司不服上述判决，上诉至本院。其上诉理由及请求为：2006年上诉人装修租赁房屋期间，双方的负责人达成口头协议即：装修期间不收上诉人的房租，合同期内租金由1500元/月变更为1000元/月，且一年缴交一次，于一年期满前交纳。这些事实有被上诉人于2007年4月18日出具的收取租金的发票为证。由于双方在履约过程中对变更合同内容是否继续履行的问题产生争议，上诉人坚持按1000元/月交租金，被上诉人不肯收，而认为租金应按1500元/月收取，由此发生纠纷，不能算上诉人违约。原审判决认定事实错误，处理不公，请求二审依法改判，由上诉人按1000元/月缴纳租金，并驳回被上诉人主张上诉人支付违约金的诉讼请求。
被上诉人兴国车站答辩称：合同履行过程中，被上诉人根据上诉人的要求，认真考虑了上诉人的实际情况，同意免收2006年1月至4月房屋装修期间的租金，并在上诉人愿意一次性缴清一年房租的情况下，同意2006年5月至2007年4月的房租每月减收500元，以照顾其装修投资较大的实际困难。双方并未约定2007年4份以后的房租也按每月1000元收取。如果双方变更了合同内容，应有变更合同条款的文字依据。上诉人从2007年4月起至今未交分文房租，明显违背了房租于“每月5日前交清”的合同约定，应承担不履行合同约定的法律后果。原判认定事实清楚，处理正确，请求二审予以维持。
二审查明的事实：租赁合同期满后，兴达公司未将承租房返还给兴国车站，至今仍占有、使用该房屋。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：原审被告刘某甲代表上诉人兴达公司与被上诉人兴国车站签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约履行各自的义务。双方订立的合同明确约定“每月租金1500元，于每月5日前交清”，兴达公司至今未付2007年5月至2008年12月的房租，违反了合同的约定。兴国车站主张兴达公司支付2007年5月至2008年12月的房租x元和违约金3000元，符合法律规定，应予支持。合同履行过程中，兴国车站未收取兴达公司装修房屋期间（2006年1月至4月）的房租及2006年5月至2007年4月的房租按每月1000元收取，这属于兴国车站对自已权利的处分。2007年4月18日兴国车站出具的收取房租的发票，可以证明兴国车站收取了兴达公司2006年5月至2007年4月的房租x元，但不能证明2007年5月至2008年12月的房租，兴国车站同意按每月1000元收取。因此，兴达公司提出签订书面的房屋租赁合同后,双方的负责人又达成口头协议即:“装修期间不收的房租，合同期内租金由1500元/月变更为1000元/月，且一年缴交一次，于一年期满前交纳”的证据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人兴达公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人兴国县兴达汽车运输有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长袁海
代理审判员郑小兵
代理审判员黄中林
二○○九年七月一日
书记员王佳
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