上诉人（原审被告）
被上诉人（原审原告)
被上诉人（原审被告）
上诉人兴源市场服务公司因与魏丽南、赵海波、星源房地产公司、史显春租赁合同纠纷一案,不服宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案，上诉人兴源市场服务公司的委托代理人惠英、被上诉人赵海波的委托代理人赵静波、被上诉人星源房地产公司的委托代理人王彦鹏均到庭参加诉讼，被上诉人魏丽南、史显春经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告魏丽南诉称,星源房地产公司将其所有的星源综合楼出租给兴源市场服务公司搞市场服务开发,2007年9月28日,兴源市场服务公司欲将其承租的星源综合楼（兴源市场）内一楼X.95平方米租赁给原告经营音像制品及小百货，租期一年。年租金3600元，原告向兴源市场服务公司、赵海波交纳了保证金1000元后进行了装修、进货后进行了营业，每天纯利润达30多元，可在2007年12月20日，星源房地产公司因兴源市场服务公司拖欠租金，强行将兴源市场关闭，导致原告不能营业，给原告造成装修损失400元，货物损失500元，经营利润损失3000元。因三被告之间的纠纷，导致原告无辜受损，三被告有不可推卸的责任，故起诉，要求1、解除原告与第一被告的场地租赁合同，2、判令兴源市场服务公司、赵海波双倍返还租金3600元；保证金1000元；3、判令三被告连带赔偿装修损失400元，货物损失500元，经营利润损失3000元，庭审中增加诉讼请求，要求被告按原告要求交付租金的10％支付违约金360元。
原审被告兴源市场服务公司辩称，承认双方之间形成了事实租赁合同关系，也同意解除。原告实际经营80天，我公司同意返还原告租金3600元，但应扣除经营80天的租金，同意给付10％违约金360元，并同意赔偿原告装修费400元，一共应返还原告4560元。原告的其他请求不予认可。
原审被告赵海波答辩意见同兴源市场服务公司一致。
原审被告星源房地产公司辩称，1、追加星源房地产公司为共同被告错误。星源房地产公司与魏丽南没有房屋租赁关系；星源房地产公司与其他被告不属于必要的共同诉讼人；追加星源房地产公司的原因是基于侵权纠纷，与魏丽南起诉兴源市场服务公司租赁合同纠纷显然不是同一法律关系。2、星源房地产公司关闭商场,与魏丽南的损失没有法律上的利害关系,其损失应由兴源市场服务公司承担。星源房地产公司关闭商场时魏丽南已经自动撤出，没有给魏丽南造成任何损失；星源房地产公司关闭商场是由于赵海波没有按照合同规定缴纳房租费造成的；赵海波早在星源房地产公司关闭商场前，就和星源房地产公司解除了合同，魏丽南的损失应该向赵海波主张。3，赵海波的辩解没有事实与法律依据。第一、消防队给被告下的是整改通知书，没有说不允许开业；兴源市场服务公司是取得营业执照的单位，说明商场消防是合格的，否则不会颁发营业执照。第二、兴源市场服务公司的业户对商场进行了装潢，需要二次消防验收的，这也是星源房地产公司与赵海波合同约定的，星源房地产公司只负责消防对土建验收合格的原因。三、赵海波擅自转租造成房屋等级增加与星源房地产公司无关。4，本案应该中止诉讼。因为赵海波起诉星源房地产公司的案件正在审理中，而那个案件的结论决定本案的判决结果。另外，我们不同意兴源市场服务公司的答辩意见，不同意承担连带责任。关于定金，如果合同无效，则定金就没有意义，而我方没有同意赵海波转租，所以合同无效。
原审被告史显春未答辩。
本案经松原市宁江区人民法院审理认定,被告兴源市场服务公司和星源房地产公司均为有限责任公司，其法定代表人分别是赵海波和史显春。兴源市场服务公司于2007年9月14日依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东赵海波、赵静波，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。星源房地产公司于2000年6月5日领取营业执照，其经营范围为“房地产开发”。2007年7月15日被告星源房地产公司与被告赵海波签订《房屋租赁合同》一份，星源房地产公司将其位于松原市宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给赵海波，租赁期限八年，自2007年8月10日起至2015年8月10日止。2007年10月30日被告兴源市场服务公司收取原告保证金1000元，将兴源市场内1.95平方米租赁给原告经营音像制品及小百货。租金每年3600元，原告已实际交付，租期自2007年9月28日起至2008年9月27日止，原告实际经营80天，后由于被告赵海波与被告星源房地产公司因商场消防通道问题发生争议，商场一直没有正式开业。2007年10月31日，被告星源房地产公司发出公告，要求包括原告在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。其内容为“兴原综合市场业主：赵海波女士租赁我公司的兴原综合市场未按合同规定交付租金，根据该合同第十三条第二款规定，我公司已行使合同解除权，解除了与赵海波女士原签订的合同。特此声明。兴原综合市场业主，在接到公告之日起，三日内（十一月四日）前必须无条件自行搬出兴原综合市场。给各位业主带来的经济损失，由赵海波女士全部承担，我公司概不负责。给业主带来的不便，我公司深表歉意。特此公告。”至2007年12月19日原告等业户全部撤出市场。在此前于2007年11月9日被告赵海波起诉被告星源房地产公司，主张解除双方租赁合同、赔偿损失，该案尚在本院审理中。
原告为证实自己的主张提供了以下证据：
1、2007年10月30日被告兴源市场服务公司出具的收据一枚，证明双方之间租赁合同依法成立。被告兴源市场服务公司、赵海波质证认为合同有效。被告星源房地产公司认为应提供证据证明实际经营，否则无法认定租赁关系成立。
2、被告兴源市场服务公司设立登记审核表，证明被告主体合格。三被告对此无异议。
3、2007年7月15日《房屋租赁合同》一份，证明因第三被告违约导致第一被告拒付租金，第三被告收房，致使原告的合同无法履行。被告兴源市场服务公司、赵海波质证认为是第三被告违约致使原告合同无法履行，被告星源房地产公司不同意根据该合同证明其对原告也违约的说法。
被告兴源市场服务公司为证实其主张提供了以下证据包括：
1、与原告签订的书面租赁合同。证明合同成立，同意赔偿，原告与被告星源房地产公司无异议。
2、其与被告星源房地产公司签订的租赁合同，证明第三被告违约，致合同无法履行。原告与被告星源房地产公司对此均有异议。
3、松原市宁江公安分局消防科《责令限期改正通知书》，证明消防不合格导致合同无法履行。原告认为该证据能证明试营业，不应收租金。被告星源房地产公司认为不能抗辩其不交租金。
4、2007年12月19日市场物品交接书，证明原告是2007年12月19日离场。原告对此有异议，被告星源房地产公司无异议。
被告星源房地产公司提供了以下证据包括：
1、企业法人营业执照，证明其主体资格。原被告无异议。
2、消防验收合格证和消防审批意见书，证明楼房消防合格。原告认为据此不足以构成关闭市场的理由，被告兴源市场服务公司、赵海波认为与本案无关。
3、其与第一被告签订的租赁合同，证明因第一被告违约导致合同无法履行。原告与被告兴源市场服务公司、赵海波对此均有异议。
被告赵海波、史显春未提供证据。
原审法院认为，1、原告与被告兴源市场服务公司之间形成的事实租赁合同关系无效，双方依此合同订立的定金合同亦无效。虽然双方承认事实租赁合同有效，但事实上被告兴源市场服务公司并未与被告星源房地产公司签订租赁合同，而是被告赵海波个人与星源房地产公司签订的租赁合同，并且双方签订合同时，兴源市场服务公司尚未设立。被告赵海波与兴源市场服务公司并不是同一民事主体，被告赵海波作为兴源市场服务公司的股东之一，其出资方式是货币，而不是以市场承租权入股，因此赵海波取得市场租赁权并不意味兴源市场服务公司当然享有租赁权。从星源房地产公司发出的公告内容看也没有追认兴源市场服务公司出租权的意思表示，而且星源房地产公司在审理中并不承认原告与兴源市场服务公司的合同效力，因此兴源市场服务公司在未得到星源房地产公司授权情况下无权出租商场给原告。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。”该法第五条第二款规定“公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，原告魏丽南与被告兴源市场服务公司形成的事实场地租赁合同关系因被告无权出租而无效。2、造成原告与兴源市场服务公司之间租赁合同无效是由于被告兴源市场服务公司无权处分他人财产而做出处分的过错行为所致，因此被告兴源市场服务公司应负主要责任。至于原告的合同是在兴源市场服务公司设立前签订，但被告兴源市场服务公司承认该合同，故应视为其对双方合同事实的追认。后果责任也应由兴源市场公司承担。而原告在交付定金前也有对出租人主体是否合法进行审核的义务，因此原告对此也有一定责任。被告星源房地产公司在本案中不应当承担民事责任，因为无论其在与赵海波的租赁合同中是否存在违约行为，对于本案而言星源房地产公司收回被兴源市场服务公司非法出租的自有财产不构成侵权。况且星源房地产公司也不是原告与兴源市场服务公司合同关系的相对人，不应承担本案的民事责任。
3、《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。被告赵海波、史显春作为兴源市场服务公司和星源房地产公司的法定代表人，其从事的经营活动应由法人承担民事责任，因此被告赵海波、史显春在本案中不承担民事责任。4、关于原告主张的返还租金3600元及保证金1000元的请求，被告兴源市场服务公司应予返还，因双方租赁合同无效，被告抗辩应扣除原告实际使用期间的房租，不予支持，对于原告主张的10％违约金，虽然兴源市场公司同意给付，但由于双方租赁合同无效，此合同中关于违约金的约定亦不具合法性，故该项请求不予支持。对于原告主张的货物损失500元，利润损失3000元，因双方租赁合同无效且审理中原告放弃鉴定要求，未举证证明其该项损失数额依据，故其请求不予支持。原告要求赔偿装修费400元，兴源市场公司认可，应予赔偿。原审法院判决：一、原告魏丽南与被告兴源市场服务公司之间的场地租赁合同无效。二、被告兴源市场服务公司返还原告魏丽南租金3600元，保证金I000元，于本判决生效之日给付。三、被告赵海波、被告星源房地产公司、被告史显春不承担本案民事责任。四、驳回魏丽南的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述第二项中的给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司承担。
原审法院判决后，兴源市场服务公司不服，提起上诉，其上诉理由是，上诉人与被上诉人魏丽南之间的租赁合同有效，另返还责任应由赵海波承担。
经本院审理查明，2007年7月15日星源房地产公司与赵海波签订《房屋租赁合同》一份，星源房地产公司将其位于松原市宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给赵海波，租赁期限八年，2007年8月10日起至2015年8月10日止。合同第六条约定“乙方指赵海波在租赁期间应合法经营，自负盈亏，自主经营，甲方星源房地产公司不得干涉乙方经营方式与范围”。2007年9月14日兴源市场服务公司依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东赵海波、赵静波，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。赵海波与星源房地产公司签订租赁合同是兴源市场服务公司成立前的筹备工作，是职务行为。2007年10月30日兴源市场服务公司收取被上诉人魏丽南租金3600元，保证金1000元，并签订租赁合同，约定将兴源市场内1.95平方米租赁给魏丽南经营音像制品及小百货。租期一年，兴源市场服务公司计划在2007年10月15日正式开业。2007年10月31日，星源房地产公司发出公告，要求包括魏丽南在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。至2007年12月19日魏丽南等业户全部撤出市场。本案是魏丽南与兴源市场服务公司的租赁合同纠纷，星源房地产公司不是本案的合同相对人。上诉人在二审提供的证据赵海波、赵静波和赵光辉之间的合伙协议一份、关于筹建松原市宁江区兴源市场服务有限公司的决定，证明公司的筹备工作，该证据与本案无关，故对该证据的效力本院不予审查。
本院认为，2007年10月30日兴源市场服务公司收取被上诉人魏丽南保证金1000元，租金3600元，将兴源市场内1.95平方米租赁给魏丽南经营音像制品及小百货，双方当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，又不违反法律的强制性规定，故该协议合法有效。原审判决确认合同无效，属认定事实错误和适用法律错误，本院予以纠正。对上诉人兴源市场服务公司提出合同有效的意见予以支持。兴源市场服务公司收取魏丽南保证金1000元，租金3600元，应予返还，其要求给付10％违约金，上诉人同意，应予支持，应予以准许。因为收取被上诉人魏丽南的保证金，不是赵海波收取，因此上诉人要求被上诉人赵海波承担返还保证金的责任的上诉意见无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决二、三、四项，即二、被告兴源市场服务公司返还原告魏丽南租金3600元，保证金I000元，于本判决生效之日给付。三、被告赵海波、被告星源房地产公司、被告史显春不承担本案民事责任。四、驳回魏丽南的其他诉讼请求。
二、撤销宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决第一项，即魏丽南与兴源市场服务公司之间的场地租赁合同无效。
一审诉讼费50元，上诉费50元，均由兴源市场服务公司负担。
本判决为终审判决。
审判长唐建男
审判员徐芳
审判员车丽霞
审判员焦鹏飞
代理审判员冷晓峰
二○○九年二月二十五日
本件与原本核对无异
书记员丛峰
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