原告宋某某，女，汉族，X年X月X日出生。
被告曹某某，女，汉族，X年X月X日出生。
被告冯某某，男，汉族，X年X月X日出生。
原告宋某某诉被告曹某某、冯某某买卖合同纠纷一案，原告于2009年12月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽平独任审理。审理过程中，依原告的申请，法院委托鉴定机构对本院争议房屋的市场价格进行了评估鉴定。后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理，由审判员杨晓良、孙丽平、高登望组成合议庭，于2010年7月6日公开开庭进行了审理。原告宋某某的委托代理李明活、马舒凯,被告曹某某的委托代理人曹某红，被告冯某某等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月，原告因生活所需欲在西区买房，在集英花园见到被告冯某某张贴的售房广告，见面后得知其欲售集英花园D区X号楼X单元三层集资房一套，面积103平方米。被告冯某某告知原告该房屋是其妻子曹某红的姐姐曹某某名下的邮政局集资房，实际由被告冯某某夫妇出资购买。2005年5月份，双方签订了购房协议书，约定原告向被告交纳购房押金12万元，配套费及初装费由原告承担，2005年11月向原告交付房屋钥匙并办理过户手续。原告当场向被告支付12万元，后又交纳配套费和初装费x.5元。后被告反悔，至今该房已由被告装修入住。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求被告交付房屋并办理过户手续，如购房合同不能实际履行，应返还原告交纳的购房款及配套费用，并按照该房屋市场价格赔偿原告经济损失。
被告曹某某辩称：曹某某和原告签订的购房协议是无效协议,被告冯某某同意按收条退还原告所交的费用。
被告冯某某的答辩意见与被告曹某某相同。
经审理查明：2005年5月份，原告宋某某与被告曹某某签订了购房协议书一份，约定原告购买被告曹某某位于新世纪（现更名为集英花园）D区X号楼X单元三层邮政局集资房屋一套，面积为103平方米，每平方米1210元，总价款为x元，配套费用由原告承担。并约定原告交纳购房押金12万元，到2005年11月交付房屋钥匙经原告验收合格后，除留2000元过户费保证金外，结清余款，过户费由原告负担。协议还约定若单方退出，应向对方付违约金总价款的10%，若被告不能按期交付房屋钥匙，每超过一个月应向原告支付押金的1%作为违约金。协议签订后，原告向被告冯某某交纳房款12万元，配套费及初装费x.5元。经鉴定机构评估，该房屋市场价值总价为32.36万元。该房屋系邮政局的集资房，交集资款时以曹某祥和曹某某的名字交纳的，曹某祥在2005年去世。后被告反悔,至今该房已由被告装修入住。原告诉至法院,要求被告交付房屋并办理过户手续,如购房合同不能实际履行,应返还原告交纳的购房款及配套费用,并按照该房屋市场价值赔偿原告经济损失。
另查明，本案争议房屋至今未办理房地产权证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让本案中，原告和被告曹某某签订的房屋买卖协议，虽系双方当事人真实的意思表示，但因其违反了法律的效力性强制性规定，应为无效协议。被告冯某某收取了原告交纳的购房款及配套费共计x.5元，应当返还给原告。二被告在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋属集资房，属限制流转范围，出卖后又反悔并主张合同无效，故二被告应对合同无效承担主要责任，原告对此亦有一定责任。对于原告信赖利益损失的赔偿，结合本案案情，全面考虑二被告因房地产升值所获利益，赔偿比例为房屋现价x元与当时购买价x元的差价x元的70%，为x元。对于原告要求的违约金，因上述赔偿方案已充分考虑到原告因此而受到的损失，且无效合同不存在违约责任，故不予支持。被告曹某某辩称该房屋系曹某祥和曹某某的共有房屋，曹某某无权出卖的理由，因曹某祥和曹某某系父女关系，且曹某祥早在2005年已去世。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告曹某某、冯某某于本判决生效之日起十日内退还原告宋某某购房款x元，配套费x.5元，并赔偿原告损失x元，上述共计x.5元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1610元由二被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长杨晓良
审判员孙丽平
审判员高登望
二0一0年九月九日
书记员田园
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