上诉人（一审被告）芦某某，曾用名芦某中，男，1976年生。
委托代理人赵忠信，河南循规律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（一审原告）沈某某，男，1956年生。
委托代理人陈某某，男，1953年生。代理权限：特别授权。
委托代理人王留根，河南循规律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人芦某中因与被上诉人沈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服尉氏县人民法院（2008）尉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人芦某中、委托代理人赵忠信，被上诉人沈某某及委托代理人陈某某、王留根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明，2008年5月17日，芦某中与孙俊英签订购房协议，芦某中将位于尉氏县X路X号两间半独院以20.2万元的价格卖给孙俊英，首期付款10万元（不包括定金1万元），2008年6月20日前付清，剩余9.2万元在芦某中交房时付清。芦某中应于2008年10月31日前把房交与孙俊英。沈某某夫妇分别于2008年5月16日、6月20日两次交给芦某中购房款11万元。2008年10月29日，芦某中领取本案涉及房屋的房产证，但没有土地使用证。另查明，孙俊英与沈某某系合法夫妻，现孙俊英已死亡。
一审认为，违反法律行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，沈某某之妻孙俊英与芦某中签订房屋买卖协议时，芦某中的房屋尚未取得房产证和土地使用证，因该协议违反了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律强制性规定，故该协议属无效的。法律规定合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，芦某中应当返还沈某某购房款11万元。芦某中辩称，只要在一审法庭辩论终结前办理权属证书的，房屋买卖合同应为有效。该辩论理由无事实及法律依据，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：一、孙俊英与芦某中2008年5月17日签订的购房协议无效。二、芦某中于本判决生效后20日内返还沈某某购房款11万元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由芦某中承担。
芦某中上诉称,一审认定事实和适用法律都是错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件，只是房地产登记部门在办理房产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权变动发生。但是，由于《民法通则》第七十二条、《物权法》第九条和第二十三条均规定我国物权变动采取债权形式主义模式，《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。双方签订协议时明确约定：芦某中不负责办理房产证，如果孙俊英想办理房产证，芦某中予以协助。协议签订后，沈某某与其妻按协议约定先后两次向芦某中交房款合计x元，超过了房屋总价款的一半以上，履行了大部分付款义务，这一行为本身就表明沈某某不但认为协议有效，而且以自己的实际行动履行协议。此后，沈某某违背诚实信用的原则，出尔反尔，又以没有房产证为主要理由，起诉芦某中要求确认购房协议无效，依法本不应支持，但一审判决却偏袒沈某某一方，认定双方购房协议无效，结果令人难以接受。请求二审撤销原判，依法改判。
沈某某答辩称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所规定的是有关房地产不得转让的情形，属于法律的强制性规定，且是效力性强制性规定，违反该规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定芦某中与孙俊英签订的购房协议无效。本案涉及的标的物在2008年5月17日签订协议时，既没有土地使用证，也没有房产证，属于未依法登记领取权属证书，依法不得转让，因此，不能以《民法通则》第七十二条、《物权法》第九条、第二十三条、第十五条之规定认定芦某中与孙俊英签订的购房协议有效。2008年9月16日，孙俊英因发现芦某中所出卖的这处房地产与其宣传承诺的尺寸不够，且无任何房地产手续，而一气之下喝药死亡，这充分说明有关购房协议的履行是在被骗、违背真实意思的情况下作出的，这不能成为合同有效的理由。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明的基本事实无误。另查明，芦某中与孙俊英协议约定：芦某中不负责办理房产证，如果孙俊英想办理房产证，芦某中予以协助。
本院认为，芦某中与孙俊英订立的购房协议，是双方真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且已部分实际履行。虽然在订立协议时芦某中尚未办理房屋登记手续，但在一审开庭前，芦某中办理了该房屋所有权证书，且双方约定芦某中不负责为孙俊英办理房产证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条之规定，属于物权变动的生效要件即登记手续没有完成的，所产生的后果是物权不能变动，但并不影响合同本身的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条亦规定：未办理物权登记的，不影响合同效力。故芦某中与孙俊英订立的购房协议并不违反法律规定，为有效协议。沈某某辩称，芦某中与孙俊英订立的购房协议违反法律强制性规定、孙俊英履行协议是在被骗、违背真实意思的情况下作出的，该协议应无效的理由，因没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。一审适用法律错误，判决不当，芦某中上诉理由成立。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销尉氏县人民法院（2008）尉民初字第X号民事判决。
二、驳回沈某某的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各2500元，均由沈某某承担。
本判决为终审判决。
审判长王有奎
审判员郭为民
审判员杨雯蒨
二ＯＯ九年九月七日
书记员方坤
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