原告上海市黄某区某国有资产管理中心
负责人朱某某，主任。
委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。
被告徐某某
委托代理人辛某某
委托代理人吴某某
原告上海市黄某区某国有资产管理中心（以下简称“某国资中心”）诉被告徐某某返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告某国资中心的委托代理人周忆，被告徐某某及其委托代理人辛某某、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某国资中心诉称，本市X路X号临时建筑系原上海市某区某学院于1995年经原上海市某区规划土地管理局批准建造。2000年7月，原某区与原黄某区“拆二建一”，该建筑物归属黄某区某局，并由该局下属黄某区某基建设备管理站（以下简称“某基建站”）负责出租。2009年9月，根据黄某区政府相关规定，区某局全部由原告统一管理，由上海某某实业有限公司（以下简称“某公司”）负责房屋租赁事务。2008年3月，某基建站与被告徐某某签订《非教学用房租赁协议书》，将约27平方米出租给被告使用，约定期限为二年（自2008年1月1日至2009年12月31日止），每年度租金人民币（以下币种均为人民币）5.4万元；双方在协议中还约定，如遇旧区改造、市政建设及区某局实施布局调整等原因，必须终止协议。2009年12月10日，某公司致函被告要求被告作好合同终止准备。然，租赁期满后，被告拒还退房，并使用至今。故原告诉至法院要求判令被告徐某某立即迁出本市X路X号；被告徐某某支付自2010年1月1日起至实际迁出房屋日止的房屋使用费（年租金5.4万元，暂算至2010年5月31日为22，500元）。
被告徐某某辩称，原告已经以行为表示续约。原、被告第一次签订合同时，双方曾经有口头协议，承租房屋拆除时解除租赁关系。黄某区某局2009年12月9日发给被告通知，其目的要将房屋出租给某旅行社使用，故被告于2009年12月11日发给某局的函件，提出被告有优先续租的权利。被告支付原告租金至2009年12月底。不同意原告诉请。
经审理查明，本市X路X号房屋权利人为上海市黄某区某局（发证日期2002年6月19日），权属性质国有、用途某；该号内共有五幢建筑。1995年原某区某学院经原某区规划土地管理局审批，获《建筑工程执照》，在某路X号范围内（沿某路一侧）建造一幢二层、高度7.5米、面积为1，002平方米临时某用房。1999年5月12日，由原某区某局申请，某路X号获原某区城市规划管理局《临时建设工程规划许可证》（存根），有效期自1999年5月12日至2001年5月12日止。该期限届满至今，该临时建筑所有人未获政府相关部门续用的延期审批手续。
2000年7月，原某区与原黄某区“拆二建一”，本市X路X号内的五幢房屋房地产权利及建筑临时均划归黄某区某局所有或管理。期间，某路X号内的房屋由案外人上海市黄某区某基建设备管理站管理。2009年8月，黄某区某局出具内部通知，即根据区政府关于“国有资产资源整合”的精神，即日起将某路X号交由黄某区某国有资产管理中心（即本案原告）管理，租赁事宜由上海某某实业有限公司负责，以充分发挥国有资产的利用效益。
另查明，2004年11月，上海市黄某区某基建设备管理站与被告徐某某曾就某路X号临时建筑使用建立租赁合同。同年11月3日，徐某某向上海市黄某区某基建设备管理站支付押金3，000元。2008年3月19日，黄某区某基建设备管理站与被告徐某某就某路X号临时建筑使用签订《非教学用房租赁协议书》，由被告徐某某租赁一间面积约27平方米房屋（自东向西第二间），用途营业；期限为二年（2008年1月1日至2009年12月31日止）；年租金为5.4万元，每季支付13，500元；双方在协议中还约定，如遇旧区改造、市政建设及区某局实施布局调整等原因，必须终止协议。协议成立后，双方履行约定义务，被告徐某某支付至2009年12月31日止的租金及2010年上半年水、电费。审理中，原告对被告支付押金予以确认，表示可以抵扣被告应付的房屋使用费。
2009年12月19日，原告向黄某区某局所属区业余大学（社区学院）、上海某某实业有限公司、上海某旅行社发出通知，根据区政府“退商还教”的要求，经局长办公会议决定，原由上海某某实业有限公司管理的某路X号三间门面房（总建筑面积83.16平方米），自2010年1月1日起靠西一间（建筑面积27.72平方米）交由上海某旅行社办公使用，另外二间（建筑面积55.44平方米）交由区业余大学（社区学院）办学和办公使用，请三单位接通知后做好相关交接工作。
次日，上海某某实业有限公司向被告徐某某送达通知，称因黄某区某局资源整合，布局调整，某路X号三间门面房合同到期，有关部门回收管理，不再由其公司负责管理。要求做好合同终止准备。徐某某在收到该通知后并在该通知原件上书写“投资太大，无法收回”。2009年12月某日，原、被告曾对租赁期限进行协商，未果。
2010年1月19日，原告对某路X号临时房内包括被告在内的共三户采取停水、停电行为。朱某某（系争场地另一承租人）向公安机关报警，后经民警调解，原告恢复供水、供电。
以上事实，有原告某国资中心提供、出示原告名下的某路X号、原某区规划土地管理局核发的《建筑工程执照》（临时建筑许可证），黄某区某基建设备管理站与被告徐某某就某路X号临时建筑使用签订《非教学用房租赁协议书》、上海某某实业有限公司向被告协达公司发出终止合同通知、上海市黄某区某局情况说明及内部通知；被告徐某某提供、出示原某区城市规划管理局《临时建设工程规划许可证》（存根）编号99-019临、被告支付至2009年12月底房租和2010年上半年水、电费凭证、原告于2009年12月9日至区业余大学（社区学院）、上海某某实业有限公司、上海某旅行社发出通知、上海市公安局案（事）件接报回执单及双方协商的录音资料、支付押金收据等。上述证据、当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案系争的本市X路X号内的临时建筑，在建造前虽已获原某区规划土地管理局向政府核发的《临时建设工程规划许可证》和《临时建筑许可证》，但根据《临时建设工程规划许可证》、《临时建筑许可证》载明，建筑物用途为辅助用房和某用房，且规划许可证有效期为二年（即1999年5月12日至2001年5月12日止）。审理中，原告未能出示系争建筑物办理申请延期手续的材料，按照相关规定该建筑物应予拆除。原告依据未经合法审批的房屋与被告徐某某签订的《非教学用房租赁协议书》，因其标的物具有违法性，双方订立的租赁协议为无效合同。根据合同法规定，无效合同是自始无效。被告徐某某因该合同取得系争房屋应予返还。据此，原告要求被告徐某某立即迁出本市X路X号内临时建筑用房的诉请，本院予以支持。被告徐某某在租赁期满及原告通知迁出后至今占有和使用系争房屋用于经营活动，故原告要求被告徐某某参照双方租赁协议约定的年租金5.4万元标准给付自2010年1月1日至实际迁出房屋日止的房屋使用费，本院经查，并无不当，予以支持。鉴于，本案标的物具有违法性，故对被告徐某某提出的原告曾同意被告可使用至该房屋拆除时止或其享有该房屋优先承租权的辩称，无法律依据，本院不予采纳。审理中，被告徐某某提出由于原告收回房屋已造成其经营损失，货物积压等，但表示对该损失其另行诉讼，故本院对此不以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认上海市黄某区某基建设备管理站与被告徐某某于2008年3月19日签订的《非教学用房租赁协议书》无效。
二、被告徐某某应自本判决生效之日起三十日内迁出本市X路X号内的临时房屋（东侧第二间）及物品。
三、被告徐某某应自本判决生效之日起三十日内参照2008年3月19日其与上海市黄某区某基建设备管理站签订的《非教学用房租赁协议书》年租金5.4万元标准，给付原告上海市黄某区某国有资产管理中心2010年1月1日至实际迁出日止的使用费。
四、被告徐某某已付上海市黄某区某基建设备管理站押金人民币3，000元，可在应付原告上海市黄某区某国有资产管理中心房屋使用费中抵扣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币442元（原告上海市黄某区某国有资产管理中心已预交），本案适用简易程序，减半收取，计人民币221元，由原告上海市黄某区某国有资产管理中心负担人民币110.50元；被告徐某某负担人民币110.50元（应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海市黄某区某国有资产管理中心）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员茅德成
书记员周玲
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